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【浜管ネットコラム】

浜管ネットのスタッフが相談業務、セミナー・交流会開催の中で感じていること、 また日々のマンション生活の中で見つけた物事などをコラムにしてお届けします。

2016年8月18日 「補助防火水槽」設置が必要な条件は?

私が約28年住んだマンション(1987年3月完成入居。8棟183戸)で の話です。 月例の理事会で、管理会社は屋上設置の補助防火水槽(1,500ℓ)本体の外側 に錆び(設置して約24 年)の発生を指摘し、交換を勧めました。理事4名と担当の管理会社員1名で現状を確認し、検討することにしました。 錆の発生は認められるが、急を要すものではないことをまず確認。しかし、なぜ3棟だけに設置されているのか、8棟すべてに設置されていないのはなぜなのか、管理会社に理由を質問しましたが明確な説明がありませんでした。 そこで理事会では「なぜ3棟だけに設置されているのか?本当に必要なのか?」と、調査を開始し、管理会社の提案を再検討することになりました。
補助防火水槽は「7階以上」「7,000㎡以上」の建物は設置が必要という規定でしたが、全ての棟がこの二点に該当しないため、理事会として、所轄消防署に指導、助言をいただいてから結論を出すことになりました。 消防署訪問のたびに指導・助言をもらっていましたが、理事会として結論を出すために、現地調査を依頼することにしました。調査に来てもらい指導を受けた結果、理事会として「3棟すべて撤去」との結論を出すことにしました。消防署に撤去前の写真と撤去後の写真を添付し報告書提出、受理されました。
結果として、3棟すべての撤去費用は80万円で済みました。 3棟すべての交換費用(管理会社見積り)700万円、3年に1回行う増圧検査、10年毎のホース交換も不要となりました。
理事として勉強させられましたが、管理会社は消防法等の規程について、理事会等で教えて欲しかったと痛感したものです。(山好き爺)
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2016年7月19日 「役員のなり手がいない」状況と理事の責任

今回のマンション標準管理規約の改正では、理事長は、理事会に対して定期的に業務の報告を行うこと(38条4項)が新たに義務付けられています。また、監事は、いつでも業務及び財産の状況を調査することができる(41条2項)と定められ、理事会においては、必要があると認める時は発言しなくてはならず(41条4項)、理事長に対しては、理事会の招集を請求することができる(41条6項)と規定されました。 このように理事会の権限を強化する改正となっていますが、理事長をはじめ役員は、善管注意義務を怠った場合には、今まで以上に損害賠償責任を問われることになるとも考えられます。(※いままでも管理組合が、理事長や監事を、善管注意義務違反を理由に損害賠償請求をした事例は結構あります。) ただでさえ役員のなり手がいないといわれる状況で、このような理事会強化策が有効に機能するのか、疑問に思います。(管理運営部会JY)
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2015年2月13日 羊飼いになった羊

少し前の話ですが、近くの幼稚園で恒例の演劇をすることになりま した。 先生は役割を振り分けることになり、それぞれ子供達の特性 やら日頃の行動から役柄を示しました。 ところが羊の役を割り当てられた園児から猛烈な不満が出されまし た。 羊はセリフが無いうえに目立たないので嫌だったのでしょう。 「僕はイヤダ。」と言ったら手もつけられません。 未だ就学前の児童は主張がストレイトであり、先生も周囲の人たち も大弱りになりました。 「わがまま言うんじゃない。」とか「羊の 役も大切だよ」などと説得する場面かもしれません。 驚いたことに先生は、少し考えた末この子を羊飼いにしてしまいま した。 羊が一匹減って羊飼いが一人増えてもストーリーにも舞台ま わしにも支障が無いとのことでした。 考えには色々有り得るでしょうが、この若い先生に優れた教育者を みることもできるでしょうか。(m.o.)
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2015年12月23日 マンション標準管理規約改正案
コミュニティ条項の削除はほんとに必要?

国土交通省のマンション標準管理規約の改正案では、いわゆるコミュニティ条項(第27条十号、第32条十五号)の削除が行われています。 どのようなコミュニティ活動が管理に有効か(管理費の支出を認めるか)は、住民自治の立場から管理組合が判断し集会の決議によって決定すべきものです。
コミュニティ条項の削除は、有効なコミュニティ活動にもブレーキをかけてしまうおそれがあります。
例えば、日経新聞夕刊記事(2015年11月28日付)「マンション管理費で忘年会はダメ」は、その見出しだけを読むと「忘年会の支出はダメなんだ」と思わせるものです。 しかし、管理組合の判断で支出が認められているものについては、本来、忘年会であろうが親睦会であろうが名称はともかく、認められてしかるべき支出です。
管理組合のコミュニティ活動は「マンションが生活の場」であり、顔見知りになることによって、生活上のトラブルを未然に防ぐなどの効果(お互いさまという意識)から、その重要性が指摘されてきたところです。
防災的視点からも日常的な交流や相互理解のある・なしによって、助け合いの度合いが大きく異なるといった研究報告もあります。
管理運営上の観点からは、理事の選任に困難をきたさないためにも、また総会で決まったことには、たとえ反対であってもきちんと守っていくという風土を養うためにもコミュニティへの愛着が必要です。
このようにコミュニティ形成の重要性はもっと強調されてしかるべきだと考えます
裁判所の判断(東京簡易裁平19.8.7判決、東京高裁平19.9.20判決その他)は、任意加入の自治会費を管理費と一緒に強制的に徴収することは不当であるといっていますが、コミュニティの重要性についてはむしろ肯定的な見解を述べています。 コミュニティ条項を削除する必要性は極めて乏しいと言わざるを得ません。
                                       (管理運営部会)
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2015年9月1日 マンションは「住まい」であるということ

浜管ネット20周年記念行事に参加し、マンション・コミニテーイ研究会代表・廣田信子先生の「百年住みつなぐ管理組合とコミュニティ」と題した講演を聞き、勉強させていただきました。なかでも管理組合運営においては女性の活用が大切との話に聞き入りました。 マンションは「住い」であり、快適に暮らせることを最優先に考えるべきであり、専有・共用も、コミュニティと管理も本来、一体であること、色々な価値観や事情を包込み、自分達で対応できる柔軟なルールを、専門家の力だけに頼らず、自分達で決める覚悟を持つ必要があること、多様な価値観がある中ですべてを包み込んだ合意形成を行うには、女性が多く参加した管理組合運営が必要だと話された。居場所が有り、お互い様といえる関係、いざと言う時には助け合い、出来ることがあれば貢献して地域と繋がり、次の世代へ引継ぐことのできる、感謝と愛に包まれた豊かなマンション運営を願っています。いい勉強させていただきました。(爺の呟き)
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2015年2月13日 羊飼いになった羊

少し前の話ですが、近くの幼稚園で恒例の演劇をすることになりま した。 先生は役割を振り分けることになり、それぞれ子供達の特性 やら日頃の行動から役柄を示しました。 ところが羊の役を割り当てられた園児から猛烈な不満が出されまし た。 羊はセリフが無いうえに目立たないので嫌だったのでしょう。 「僕はイヤダ。」と言ったら手もつけられません。 未だ就学前の児童は主張がストレイトであり、先生も周囲の人たち も大弱りになりました。 「わがまま言うんじゃない。」とか「羊の 役も大切だよ」などと説得する場面かもしれません。 驚いたことに先生は、少し考えた末この子を羊飼いにしてしまいま した。 羊が一匹減って羊飼いが一人増えてもストーリーにも舞台ま わしにも支障が無いとのことでした。 考えには色々有り得るでしょうが、この若い先生に優れた教育者を みることもできるでしょうか。(m.o.)
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2014年6月30日 よくある質問

「私のマンションは15世帯で管理費・・・・円だけど、近隣の他の15世帯のマンションと比較して高いの?安いの? なんとなく比較したい心理は理解出来ますが、「設備の状況(エレベーターの有無、湧水槽・汚水層の有無、受水槽・高架水槽の有無等)、管理状況(管理員の有無等)によって費用は違うのでお答えは難しい。」とご説明したらすんなり納得していただきました。でも世帯数が少ないと管理費が高くなる傾向(世帯数が多いと管理費用を割る分母が増える)はありますよね。(ヨッチャン)
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2014年6月11日 後継者を育てるのは難しい??

先日、私のマンションでは、近隣の自治会とも協力し合いお祭りを開催した。 11回目(11年目)ともなると、ある程度開催までの段取りはスタッフ一同例年の経験で特に問題なかったが、当日の会場設営等力仕事に関しはボランティア集めに苦慮した。 当然マンションの築年数とともに居住者の年齢が上がっており、無理をお願いできる方々も絞られてくる。 また、スタッフの中にも結婚での転居、売買による転居者も散見され、来年以降の開催には後継者探しが重要な課題となってきた。 たぶん管理組合の役員のなり手探しも、マンションが古くなると我々と同じ悩みではないかとその時感じた。(ヨッチャン)
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2014年4月29日 役立つ災害準備品

先日の大雪では、動けなくなった放置車両があり、スタッドレスタイヤ、タイヤチェーンがあれば、放置しないで帰れたのでは? 日頃の準備を疎かにし、甘い判断の結果と思います。 地震等災害に備え直ぐに持ち出せる、非常用品を準備している方も多いと思いますが「役立つ物として」両手が自由に使える「ヘッドランプ」や、軍手より丈夫な「革手袋」、散乱した所を歩く助けの「トレッキングポール」、お手洗いに困った時の「大人用紙パンツ」。また、寝るだけでなく、風や寒さ対策にも使える「封筒型寝袋」。座布団や枕に使え、かさばらない「口で膨らますクッション」。食糧は煮炊きせずに直ぐ食べられる物が良い。災害に遭われた方からの経験を、聞かせて頂いた話です。 「備え有れば憂い無し」万全な備えだけで、使う災害が無い事を心から願い。(爺の呟き)
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2014年4月9日 マンション管理と知恵

知恵の『知』は何でしょう。知ることすなわち感じて理解すること。知識ともいいます。 知恵の『惠』は何でしょう。めぐみ、めぐむこと、情をかける、思いやりのことです。知惠と『惠』とは物事の筋道がわかりうまく処理して行ける能力のことで分別と計画処理をしてゆく心の作用のことといえます。マンション管理について関心の無かった人々が集まって来たのがマンションの実態でしょう。 まず第1にマンション管理に関心を持ってもらうことが大切です。それには『知』のもう一つの意味、知らせることが大切です。そして知人を多く作ることです。マンションに居住し、生活している人々にマンション管理に関する様な持ってもらうことが実用でしょう。一定の知識を身につけたら経験を積んで、計画したり処理をする力を一人ででも多くの人が出来るようにしたいものです。経験を積んだ方々には知恵の持ち腐れにならないよう、その知恵を借りて考えや方法を教えてもらい、日々現れる問題にとっさにその場に有った判断に、知恵をめぐらして協力していける雰囲気を醸し出せるよう心掛けたいものです。(蚯蚓之戯言)
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2014年4月9日 「そもそも超高層住宅に魅力とは何だろう?」―戯言その3―

タワーズの理事長さんは、こうも語る。地震が来たとする。先ずエレベーターはP波感知で非常着床時に自動停止する。尚、直下型の場合は非常着床階に停止出来ず、閉じ込められる可能性がある。インターフォンは各棟ごとの一回線にある為、通話殺到に因り通話がほぼ不可能に至る。電気は東電通電停止に至れば、専有部分は全て停電する。と言う事は、カードキーも使用不能となる。共用部においても非常発電機の燃料の関係で燃料の供給が不可の場合、4時間程度で停電となる。又、設備等に冠水等が発生していれば、その緊急状態により早く至る。電源支障が発生すると給水ポンプの停止の為、上下水道は機能停止となる。水道停止。排水停止(糞便を流せない)に至る。そしてエレベーターが使えず、非情階段では水12t/日・8,000人、食糧4t/日・8,000人の運搬は極めて困難である。これらは果してタワーズマンションの魅力であろうか? まさか魅力ではあるまい。ただこんな話は買う時に確認するだろうか?―紫煙―
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2014年4月9日 「そもそも超高層住宅の魅力とは何だろう?」―戯言その2―

そもそも超高層住宅の魅力とは何だろうか? 山への眺望(例えば東京から見た“富嶽”の遠望等)が大好きな私としては、出来るだけ上層階に住んで、そんな遠望(東京からだと東の筑波山もええし、白噴を上げる浅間山もいいと思う)を寛いだ瞬間に、プライベート空間から眺望出来る・・この楽しみは確かにあるものと考える。ただ個人的には「超高層住宅」に住むと云う魅力は「是だけ!!」の様に思える。その魅力も懐と相談してしまうと・・儚い夢と消えるのである。先日、ある機会に超高層住宅で理事長をやっている人物に出会った。その人との会話に「非常階段は非常時には使えない!!」との指摘があった。彼の居住する(超高層)マンションはツインタワーになっており、全体で8,000人住んでいるそうである。にも関わらず、非常階段は2×2の4本しかないのである。つまり非常時(エレベーターが停止すれば)には動線には成り得ず「非常階段」ならず、「非情階段」に成り得るわけである。(続く)―紫煙―
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2014年4月9日「お前、何で好きな卵焼きを食べへんねん!!」―戯言その1―

A「あれっ!! 御前さん、卵焼きが嫌いやったっけ!! ごっつ好きや言うとったやないか?」B「何、言うてんねん!! 卵焼きと言うたらコレステロール量が多いねん!! 実はこの前の健康診断でコレステロール値が高こうてな。これから好きな卵焼きも喰われへんわ。」A「ち、ちょと待ちいな・・それはちょっと可笑しいと思うわ・・。よう聞きや・・実はコレステロールは身体には、なくてはならない大事な物質や。例えば、細胞の壁なんかを構成する材料なんかにもなっている。と言う事で人間やったら誰でも、体重の0.2%程度は含まれている。成人男子の標準体重が60㎏とすれば、約120gを含んでいる事になる。で、高コレステロール食品と言われる卵の黄身ならば、その重さの1%程度がコレステロール含有量とされている。ならば卵1個50gで黄身の部分を20gとすると1個当たりでせいぜい0.2g程度になる。3個食べても、摂取量は0.6g。これはせいぜい身体全体の200分の1程度や。そんなもん心配に足りん数値やんけ!!」B「そうか、それはええ事を聞いたわ。ほんならトンカツでも何でも喰い放題やな!!」 A「それは違うな。まあ、その話(胆汁酸の話)は何かの機会に又、話をしたるワ!!」  ―紫煙―
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2014年2月1日(味噌汁が冷めない距離に)

一組の夫婦が二人子供を持っても、人口は減少します。21世紀に入り二人を遙かに下回っているのが現状で、子供を産み育てやすい環境が、整っていないのもわかります。私の住むマンション(200戸弱の団地型)では、別の棟で独立して住んでいる親子が数戸あり、お孫さんを可愛がっている姿、微笑ましいです!核家族化の時代ですが、つかず離れずで、すぐ手を差し出せるところに住む!というのも、現代の「味噌汁が冷めない距離に…」の一つでは?(爺の呟き)
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2014年2月1日(管理員交代も現在順調)

25年間常駐していた管理人夫妻(管理組合と直接雇用契約)が円満退任!長年間、任せ切りでしたので、後任を決めるのは大変でした。理事会として、管理会社派遣の管理員ではなく、直接雇用をせずに、管理員派遣事業者団体から選任することとし、浜管ネットに紹介していただいたNPOマンション管理支援協会に派遣をお願いしました。24時間常駐から、昼間だけ勤務の変更、また勤務者の急病等の懸念もありましたが、引継ぎは2名一緒に受け、バックアップ体制もでき、現在順調に機能しています。(爺の呟き)
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2014年2月1日(ある晴れた雪の朝)

雪の台地に映る朝の陽差し、木立の長い影の素敵なモノトーン、太陽が高く昇り短くなる影、白一色の世界、濃淡の美しさ、音を感じない美しく静な朝、たまらなく好き!眩しく耀く白一色の山肌、春の陽を浴びて、久しく見えなかった地面が、少しずつ顔を出す、自然の描く水墨画、たまらなく好き!山肌が日一日、黒さを増し、朝日を受け黒い山肌に耀く白く可愛い「こぶしの花」、たまらなく好き!(爺の呟き)
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2014年1月23日(今日もお犬様の落し物が…!?)

マンションのペット飼育禁止は果たして守られるのか。飼育不可でも隠れ飼育(堂々と連れまわしている!)が横行し、一代限り飼育可となると、これはもう限りなく飼育可と同様の結果となる。そもそも禁止なのだから管理組合からは注意喚起はできないわけで、行き着くところ法的措置も辞さず的な文章を出さざる得なくなる。ギクシャクすることが避けられない状態となり、ついには転居者も現れ、お咎めのない飼い主(確証が得られない)とやり玉にあがった飼い主に対する扱いの不公平に不満も出てくる。結局のところ歴代の理事長は手を付けることなく問題が先送りされ、今日もお犬様の落し物が共用廊下に鎮座することになる。(ワンちゃん大好き派M.M.)
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2014年1月23日(日本の将来を憂うる「スマホ」)

この3年余りよく電車に乗るようになった。小田急線、相鉄線、田園都市線、市営地下鉄線等々である。ほとんどだらしなく居眠りをしている身で、他人様をどうこう言える立場ではないのだが、向かい側一列7人掛けのほぼ5人がスマートホンに熱中といっても過言ではない。何にそんなに夢中になるのか?若い人はともかく、おやじ、おばはんになると、そのあり様は不快感を通り越して滑稽でさえある。2020年になっても同じ光景のままでは諸外国の方々にどう映るのだろう。まあ、米国、韓国でも中毒問題となっているとのことだからさして驚く事もないのかもしれない。でも日本の将来が憂えてならない。他にすること無いの!!(もはや老境に入るM.M.)
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2014年1月23日(組合借地の駐車場で車が浸水したけど…)

ここ数年ゲリラ豪雨の被害が取りざたされている。昨年も酷暑、豪雨、竜巻と大変な被害が続いた。3年前に転居して、管理組合と駐車場使用契約を結んだ。敷地内は一杯で外の管理組合借上げの区画に半年待ちで入れてもらったが、そこは低地で度々豪雨の被害が出ていたのだが知る由もなく、その年のゲリラ豪雨で買ったばかりの車が浸水し、床マットの交換が必要になった。車両保険で対応したので出費は無かったが、明らかに管理組合が契約時の説明責任を怠った瑕疵ではないか!!管理員さんに冗談交じりで言ったことが効いたのか、その後間もなく敷地内駐車場に移ることができたことは言うまでもない。ごり押しした訳では決してない。(文句は言わない区分所有者M.M.)
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2014年1月23日(認知症、生活保護…待ったなしの対応策へ)

立場上、管理組合の理事さんや区分所有者の方々から多数の相談を受けている。傾向としては大規模修繕関係と並んで管理費等の滞納問題が結構占めている。1件ずつ事情が異なり、加えて勉強不足もあり答えに窮することが多い。中でも見えてくるのが、高齢化と滞納である。親族の関わりがない例、自営業等で年金が少ない例、認知症が進んだ例、病院に入院したまま戻らない例、区分所有しているため生活保護が受けられない例、管理組合としては血も涙もなく粛々と法的措置までしていいのか?他の区分所有者との公平性をどうするか?待ったなしの超高齢化に向けて対応策が急がれる。(悩み多い相談員M.M.)
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2014年1月10日(若い女性に読書を進めてみた②)

村上春樹の『1Q84』を一緒に読んでからは『ノルウェイの森』『海辺のカフカ』と時代を遡って、二人揃ってハルキストになった。しかしその次で躓いた。 そろそろ少し難しい本でもと思い、高橋和己の『我が心は石にあらず』を読んでもらったのだ。「この本のどこが面白いのか」「若い時読んでおもしろかったのなら今もう一度読んでみて欲しい。つまらないことに気がつくと思う」と散々である。 高橋和己は70年代の学生運動の理論的バックボーンの一角であった。 確かに文体は生硬で、古めかしく、内容は組合運動と、運動家同士の不倫。それでも20歳の私が初めて、思想の匂いを嗅ぎ、人生とは金と立身出世のためだけにあるのではないと教えてもらった最初の書物だった。 文学を通して短く、清く、切ない交流であったが、彼女の後姿を見送りながら、「我が心も石にあらず」と呟いていた。(波乗りジョージ)
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2014年1月10日(若い女性に読書を進めてみた①)

若い女性に本を薦めるのは、なかなか難しい。一度薦めて恥をかいた事がある。 彼女曰く「オジサンってすぐ私たちに本を読めって言うのよねー。私、断り切れず頂いたけど、一冊も読んでない。趣味合わないしー」。この反応には心が凍りつき二度と本の話をすることはなかった。 時には好奇心を示し熱心に読んでくれる女性もいる。彼女は大学を出て一部上場のしっかりした会社に総合職として入社したばかりだった。仕事にも社会にも全てのことに意欲と好奇心を示した。 私は女性がビジネスの社会で生きることの参考になればと思い、篠田節子の『女たちのジハード』を渡してみた。彼女は非常に興味を持ち、他にも、いい本があったら教えて欲しいと言った。私の持っていく本を次々と読破し、砂漠の砂が水を吸収するような感じだった。(波乗りジョージ)
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2013年10月13日(多忙な管理組合)

高齢者(年金生活者)には管理費等の値上げはこたえる。必要な資金が足りないと管理組合は計画的な修繕も実施できなくなるから値上げも検討しなくてはいけない。リフォーム技術に対しては、修繕周期を伸ばせないかと材料の品質向上など技術革新への期待は大きい。10年に1回のところを20年に1回にできるなら修繕積立金計画では大いに助かる。建て替えは事実上困難な場合が多いのであるから、建物の修繕を知恵を出し、工夫を凝らして繰り返すほかない。消費税増税をにらんだ駆け込み工事が多い昨今であるから品質が心配になる。有能なコンサルタントを探すのも容易ではない。管理組合はのんびりしていられないのである。(JY)
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2013年9月12日(空き駐車場)

高齢者が車を手放しているのだろう。空き駐車場が増えているマンションが多くなった。管理組合としては駐車場利用収入が減ると修繕積立金計画に狂いが生じる。そこで影響を最小限にしようと、組合員の同居家族の所有する車にも契約を認め、占有者(賃貸者)や法人組合員の車にも開放するなどの手を打っている。それでも空きが埋まらないと外部の第三者にも貸し出すところが出てきた。共有財産から収益を上げるのも組合員の「共同の利益」にかなうということだろう。管理組合は経営センスも問われているのである。駐車場が足りなくてマンション外にも確保していた時代が懐かしい。(JY)
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2013年8月15日(床をはがしたら土が見える)

マンションの1階床が木造のところがある。床をはがすと土が見える。コンクリート造でないから「常識」からいうとあれっ、何?と思うだろう。この床の大引きにシロアリが巣食ったから、駆除費用をだれが負担するかと議論になった。シロアリが巣食った大引きは「専有部分」か「共用部分」か。区分所有法1条は所有権の目的となる専有部分を、構造上の独立性と利用上の独立性があればよい、としている。別に床の構造が木造であってもいいのである。規約には書いてないが、ここでは「共用部分」として扱うことになり、管理組合が駆除費用を負担することになった。(JY)
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2013年7月12日 マンションのビオトープでザリガニ捕獲作戦

マンションビオトープに黒メダカを繁殖させて7年ほどがたっている。毎年卵がかえり多くの稚魚をみることができるようになった。ヤゴやスジエビ、ドジョウなども生息している。今年は雨蛙のオタマジャクシも放した。自然環境が豊かなビオトープは住民の方々にも好評だ。ただ3年前から非常に困ったことが起きてしまった。それはザリガニが増えてしまったことだ。自宅で飼いきれなくなったザリガニを放された住民がいた。最初は数匹でも1回の産卵で数百匹が生まれる。年2回の産卵があるようだから、ビオトープにはどれほどの数のザリガニが棲息しているのかはわからない。僕たちも手をこまねいていた訳ではない。毎年100匹以上を捕獲しているが、今年は水温む3月から初めて、8月の初旬までに約100匹を越える数を捕獲した。ザリガニは近所の里山に許可を得て池に放している。(写楽斎)
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2013年7月6日 巣箱の設置

マンション管理組合の下部組織、植栽委員会の傘下に「自然と遊ぼうプロジェクト」がある。 マンションのビオトープを中心に活動している。先日、3月の初旬に敷地内の樹木に設置した野鳥の巣箱9個を確認した。うち2個の巣箱からシジュウカラの卵が見つかった。一つの巣箱には5個の卵が二つ目の巣箱には2個の卵が、放棄した状態で残っていた。親鳥が何故に放棄したのか理由はわからないが、とっても残念なことだ。木作りの巣箱の中に柔らかい素材でできた巣があり、中にウズラの卵より小さい卵が5個寄り添うようにあった。巣箱のふたを開けたときの驚きと感激は僕の心の中で、しばらくは記憶の中で生き続けることだろう。(写楽斎)
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2013年6月23日 防災訓練

自宅マンションでは年2回、春と秋に防災訓練がある。春は消防署主催で先日行われた。住民は10:00の非常ベルを合図に、エレベーターが止まっている想定で、外階段を使っての避難訓練。1階のコモンハウス(集会所)へ集合。安否確認ボードに家族の人数を記入して待つ。そして80人ほどの住民が集まった。消防隊のレスキュー隊の指導のもとAED訓練と消火器訓練、起振車体験訓練を行った。AED訓練(心肺停止した人を蘇生させる訓練)と消火器は毎回の訓練で行われている。住民たちには2つ共が身に付き始めているようである。 横浜市には起振車が3台しかないと聞いている。予約しても来るどうかわからないということでだったがやって来た。参加した全員が震度6強の揺れを体全体で体験できた。最後は配給訓練だ。参加した住民1人1人に、2リットルの天然水ペットボトルを2本ずつ配って終了。(写楽斎)
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2013年5月12日 マンション内で盗難事件発生

自宅マンションで、ちょっとした盗難事件があった。ある住民が買い物から戻って、自宅ドア前に重いビールの箱を置いて部屋の中へ入った。2、3分で戻って来るとそこに置いたはずのビールの箱が消えていた?! 翌日、管理員に盗難の件を話した。管理員が理事長に連絡。細則に従って防犯カメラで検証したところ、数カ所の防犯カメラに怪しい同じ人物の姿があった。被害者が警察へ被害届を提出したことで、盗難事件は決着した。マンションの防犯、安全、安心のために高い金額で導入した防犯カメラが役に立った。(写楽斎)
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2013年3月25日 マンションの「愛別離苦」って?

人生の苦悩の根本原因である生老病死(しょうろうびょうし)を四苦といい、これに愛別離苦(あいべつりく)、怨憎会苦(おんぞうえく)、求不得苦(ぐふとくく)、五陰盛苦(ごいんじょうく)の四苦を加えて八苦という。 マンションにとっては落成が「生」、老朽化が「老」、要修繕が「病」、建物の解体・区分所有法関係の解散が「死」でしょうか。 マンションを生活の場としている私たちはこの四苦を通れないといえよう。 生とともに管理組合が誕生し、老化しないように日々の管理を怠りなく、病に備えて修繕積立金を工面し、最後の最後に建物の解体・区分所有法関係の解散を決議して四苦から解放されるのだろうか。 残る四苦は愛する者と別れること、憎いものと会うこと、欲しいものが得られないこと、心身の苦しみである。 マンションにとって「愛別離苦」はマンション管理、理解者の転出、「怨憎会苦」は無理解者がいること、「求不得苦」は必要な手入れをしないこと、「五陰盛苦」は無神経・無関心から生じるマンションにとっての苦しみと言ったらよいか。 区分所有者の良好な人間関係が求められている―。(藪睨み)
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2013年3月12日 「住」は消耗品でなく…

衣食住は生活の根幹である。その中でも「住」は消耗品でなく繰り返し役に立つものである。 できる限り永く役に立つように心配りすることが結果として生活の安心を支えてくれることにつながる。島国である日本は移住を繰り返すより定住することで安定した生活を得られたと思う。 この100年、社会構造の大きな変化によりその定住が崩れ、生地で一緒を過ごすことがむしろ珍しくなってきた。この100年で日本人の人口は3倍近くになり、住居は垂直方向に延ばさなければならなくなった。 次世代にどう引き継いでいくのかを考えなければならない。子供が独立すると別に居住することが普通となり、高齢者だけの住居が増加し、次世代がその住居に引き続き居住することが少なくなっているのではないだろうか。(藪睨み)
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2013年2月26日 仙遊島公園

仙遊島公園
ソウル市内を東西に横切る漢河に出島のような形で仙遊公園がある。恋人たちの人気のスポットとのことである。 数年前、建築学会の視察でソウルと安東の建築を見学したとき、少し余裕の時間に散策の機会を得た。 どうも普通の庭園とは異なる雰囲気を感じたが、これはかっての日本がソウルの水環境を改善するため建設した浄水場の跡地利用されたものであった。 薬品沈澱池は水生植物公園、浄水池のコンクリートの上板を取り除き柱だけを残した散策路、濃縮槽と調整槽は休息と遊びの文化空間、円形劇場・環境遊技場に生まれ変っわていた。 リーフレットの「歴史物語」では、残念ながら我が国とのかかわりについての記載はなかったが、先達の努力の跡が市民の憩いの場として愛され続いていることを実感した。(m.o.)
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2013年2月10日 横浜・本町通り異聞

本町通り異聞
横浜市中区の本町通りといえば、有名企業、県庁、開港記念会館等の並ぶ横浜の代表的な街並みであり、地下にはみなとみらい線も通っている。 かって、港に来た外国船の船乗り達は、上陸時に伊勢佐木・野毛などで羽を伸ばし、さて船に帰る道を探す段になって目印になったのが本町通りだったそうだ。 このため「本町通り」が英語のhunky-dory(申し分ない、すばらしい)の語源となったとのことである。 文豪の古い日記にも「Everything is hunky-doryとはEverything is all right の意なり・・・・米国水夫の慣わしより起こりしものとぞ。」とある。(m.o.)
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2012年11月30日 升升半升?

あるとき鶴見の飲み屋に入ったところ、珍しいものを目にした。 珍しいものとは、カウンターに置いてあった1升五合のビッグサイズの日本酒の瓶。お店の人に聞くと「開店時のお祝いとしていただいたもの」。 1升五合は、1升(いっしょう)と半升(はんしょう)だから、つまり「一生繁盛しますように」という願掛けだというのだ。 2升五合の超ビッグな日本酒の瓶もある。升は「しょう」のほか「ます」とも読むから、升升半升=ますます繁盛しますように…。 さらにこうした瓶のラベルには「春夏冬」とある。秋ない=あきない=商いがますます繁盛しますように、という意味だそうだ。 こうした話だけでお酒が進むような、粋な洒落(しゃれ)言葉ですね。(YK)
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2012年11月25日 ローマは1日にしてならず

よこすか海辺ニュータウン地区社会福祉協議会やよこ管ネットなどの主催により、神奈川県立保健福祉大学で11月24日、コミュニティーフォーラムが行われた。 印象に残ったのは主催者講演で例に上がった、309世帯の95%がマンションの自主防災会に提出しているという「居住者台帳」。台帳の項目には『かかりつけの病院名』『診察科目/既往症』『常用薬』など、細かな個人情報も含まれている。参加者からは早速「他人には見せたくない項目もあるのに、どうして95%もの世帯が自己申告できるのか」という質問が飛んだ。 これに応えた講師の言葉が良かった。「これまでの活動実績があるから」。 住民交流会開催、あいさつ運動、防犯委員会設置、「防犯の手引き」制作、自主防災会の設置等々。実際に自主防災会が重病の高齢者を救命したこともあるという。「災害や不慮の事故が起こったとき、だれが助けてくれるのか。うちのマンションでは住民の仲間が助けてくれる、そういう安心感、信頼関係を築くことができた」。 「すぐにうちのマンションを真似しても無理。まずは活動実績を作ることから。居住者台帳は集めることではなく、有事のときに助け合うことが目的。助けてもらえるんだと、助け合うんだと思ってもらえるよう、まずは活動することからです」 ローマは1日にしてならず。(YK)
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2012年10月29日 尼崎市の連続遺体遺棄事件

2012年秋、日本中を震撼させている兵庫県尼崎市の連続遺体遺棄・行方不明事件だが、角田美代子被告がつくった「監禁小屋」は、同市内分譲マンションの最上階にある角田被告宅のバルコニーに設置されていた。 マンションでは角田被告による管理員に対するものすごいクレーム、住民への威圧も多かったらしく、住民間では目を合わせないようにするほどの迷惑住民だったようだ。 この角田被告の住戸は「事故物件」であるとともに、今後も捜査のための現場保全を目的に神戸地裁がマンションの売却取り消しを決めた。 同住戸は今後、競売にかかったとしても売却される保証はなく、管理組合の共用部分として購入するにも、どうやって使っていいのか…気味が悪いという人も多いだろう。 「共同の利益に反する行為」に対する住民の「無関心」「無対応」が、当該マンションの住民にとって大きな問題となってしまった。これからどうするんだろー。(YK)
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2012年10月16日 全管連、方言飛び交う懇親会

全国の管理組合の連合会の代表者が集まる、文字通り「全国マンション管理組合連合会代表者会議」が10月15日に行われた。 北は北海道、南は沖縄まで18団体(約2,500管理組合加入)が参加する会なので、会議の前日の夕刻にざっくばらんな懇親会を行うことが定例となっている。 ここではお酒を入れながら、各地域の情報交換・交流をする場なのだが、方言が飛び交い、横浜生まれ横浜育ちにとっては、実際まったく言葉がわからない。 テレビの影響で全国的には若者の「なまり」はなくなりつつあるが、高齢のおじさんたちが集まる、この場はそんなに甘くない。 酒に酔って盛り上がるおじさんたちの地方の言葉…何をしゃべっているか、まるでわかりませ~ん!目上の人に対して、話の意味もわからず適当に相槌打って…気ぃ使うわ~、もーへとへとです。(YK)
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2012年9月29日 “育じい”で近所付き合いも!?

“育メン”に対して“育じい”という言葉をご存知だろうか? ちょうど団塊世代に孫が生まれる年代になって私の周りでも孫の出産ラッシュが見られ、育児や娘のヘルプに駆り出されている“じいじ”がけっこういる。自分たちは1970年代から企業戦士とかモーレツ社員とかおだてられて、自分の子育てなんかそっちのけで仕事ばっかりだったが、その分のお返しを孫にしている感もある。マンションの周りで2歳の孫を連れて遊んでいるおかげで近所付き合いという点で良いコミュニケーションが取れていると思う。しかし誰か一人でも私の事をパパさんと呼んでくれてもいいと思うが、ことごとく“じいじ”だ・・・・(マリア3)
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2012年9月10日 シニア扱いで一喜一憂

最近の映画館や床屋など60歳以上はシニア料金という設定が一般的である。シネコンのチケット・カウンターでチケットを買う時、たまに「年齢を証明するものはありますか?」と聞かれるとちょっとうれしくなる。「若く見られてるんだ!」なんて勝手に思ってしまう。別のシネコンで最初から免許証を出したら、「これからはもう証明書は不要ですからシニアとだけ言ってください」と言われた時はちょっとさびしくなった。別の美術館では65歳からシニア料金だったが、「証明書を見せて」と言われたので免許証を出した。実は65歳の誕生日までまだ1週間あったのだが、その時しっかり日付まで見られてシニア扱いにはしてくれなかった。そんなところはもっと大目に見て老人を大事にして欲しいと思った。(マリア3)
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2012年8月27日 社会を創っているものは…

自分では理系でも文系でもないと思っている。 どちらかというと理系が好きだが、微分積分が得意なわけではない。 人文科学も面白いよねと思うが、興味あるものをつまみ食いして いるだけで体系的には語れない。 事務系の仕事が多いが、たまには技術系の仕事もしてみたい。 マンション管理のソフトとハード、若い世代とシニア世代、大規模マンションと 小規模マンション、大きな会社と小さな会社、自然人と法人。 でも結局、みんなで社会を創っているんだな。(NKW)
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2012年8月22日 さまざまな地域、さまざまな生活

東京の郊外で育った。最初の頃はバス通りに出るまでに15分くらい歩く地域 だったから、空き地も多くあった。 時代は東京オリンピック。新幹線が開通し、新横浜には駅しかなかった頃。 小学校の校庭ではいつも校舎増築工事をしていたような記憶がある。 学生になり都心に出て行くようになると、消防車も入れない狭い住宅地や 開校100年などという小学校を見かけ、地域の違いを実感した。 その後、横浜の郊外での生活も20年近くになる。 横浜にもさまざまな地域があり、生活がある。その違いに思いを寄せながら、 今日もじっと人の話を聞こう。(NKW)
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2012年8月17日 原付バイク大活躍

原付バイクで横浜市内を走り回っている。 起伏に富んだ地域が多く、自転車ではもうしんどい。原付バイク大活躍である。 時間に余裕があるときに「迂回路」のつもりで角を曲がってみると、 そこから先が思いのほか曲がっており、予想外のところに出たりする。 反対に思いどおりに出ることができると思わずニヤニヤしてしまう。 そうやって走ってみるといろいろなことが目に入ってくる。 マンション、アパートの集合住宅の多いエリア、一戸建てのエリア、海沿いの エリア、内陸のエリアと横浜市はさまざまな顔を持つ。 そこでどんな生活があるのかと想像しながら、今日も走っている。 (NKW)
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2012年8月8日 恥の上塗り!?

私はマンションの大規模修繕工事を主とする工事会社で、工事の責任者をしている。お客様、社内を問わず、毎日多数の相談事が持ち込まれる。わたしはそそっかしい所があり、時々早とちりのミスをする。 先日、社内の女性から退社したいとの相談があり、二人で会議室に入った。既婚の妙齢の女性だった。彼女は会議室の椅子に座ると、開口一番「私、子供を作りたいんです」と言い出した。私はあわてて「ここで、ですか?」と言ってしまった。彼女は少し当惑した顔で「いえ、退社して子供を作りたいのです」と言った。私はさすがに、自分のそそっかしさに恥じ入りながら、細かい退社までの手順を指示した。 彼女の送別会で私は散々、その事でからかわれた。私は最後に開きなおって、「いや、どうしてもと言われたら、出来ない事はないとの自負はあったよ」と答えて、又、顰蹙(ひんしゅく)を買い、恥の上塗りをしたのだった。(波乗りジョージ)
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2012年8月2日 決断を導いたリーダーの資質

今、結果から見れば、この決断が正しかったと言えるが、あの時点で、どの選択が正しいかは、判断の難しいところだ。しかし、やるかやらないかの決断はどちらにしても下さねばならない。判断の根拠を示し、決断し、皆に理解させる力、これは、リーダーとして最も必要な資質だと思う。 着工後、工事を通して、理事長の管理組合の仕事に対する真剣さは、非常に勉強になった。小説「もし高校野球の女子マネージャーがドラッカーの『マネジメント』を読んだら」で知られるオーストリアの経営学者・ドラッカーは、「マネジメントの神髄は『真摯さ』である」と言っている。 この理事長の管理組合をマネジメントする真摯さが、この決断力を導いたのだと思う。(波乗りジョージ)
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2012年8月1日 着工するか否か…その決断は?

マンションの大規模修繕工事で私には非常に印象深い物件があった。 3.11の大震災の直後、4月から予定されている工事を予定通り着工するか否か、緊急の住民総会が開かれた。700戸を超す大型物件で出席者も大型の会議室に満員の状況だった。 余震も想定されるし、修繕の後でまた地震が来れば二重の手間、経費である等、多数の意見が出され会議が紛糾の兆しを見せた時、理事長が非常にハッキリした態度で明確に考えを示された。曰く、余震が来るかどうかなど、誰にも解らない、せっかく用意した機材、職人等も延期となれば、復興工事が優先され、再度調達できるかどうかもわからない。予定通り、着工してはどうか、と。この発言で皆の意見は着工に傾き最後は全員一致で着工が決まった。(波乗りジョージ)
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2012年7月20日 東京・月島、マンションなんてなかった頃

子供の頃は東京の月島という所に住んでいた。隅田川や東京湾に囲まれていて、明治期に埋め立てられた。間口の狭い2階建て木造が、狭い路地を挟んで寄せ合って並んでいる長屋住まいだ。路地を駆け巡って遊んでいた。メンコ、ビー玉、カンけり、水雷艦長、馬跳びと遊びには事欠かなかった。隅田川に架かる勝鬨橋は日に2回跳ね上がる。船が橋をくぐる15分の間は交通渋滞だ。高層ビルもない時代、跳ね上がった巨大な橋が遠景にそびえ、吸い寄せられるように見に行った。やがて東京タワーが組み上がっていくのが見えるようになった。マンションなんてなかった。(ABCD)
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2012年7月20日 浜管ネットで絵や写真の発表の場を

へたの横好きだが、現役のころよりスケッチをする機会が増えた。旅のついでに描くことが多い。城好きもあって、名古屋城、松本城、小倉城、二条城、丸岡城などを描いた。プロポーションがとりにくく、傾いたり、細身になってしまったりする。写真と違うのだから自分なりに描けばいいんだと居直っている。手が遅く、また描くポイントを選ぶのにも時間がかかる。それでも2~3時間城と向かい合っているのは貴重で幸せな時間である。 浜管ネットでは管理組合やお住まいの方たちの絵や写真の発表の場を作ろうと思案中だ。是非皆様の作品を提出いただけるよう期待している。(ABCD)
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2012年7月13日 貸自転車乗って安土城巡り

城巡りを楽しみにしている。城という字は土が成るということで土塁のようなものが初めとか。戦いの砦として登場してきた城も、江戸時代前頃から権威の象徴になってきた。安土城という南蛮の香りがする特異な姿の城を書物で見て憧れていた。JR安土駅前で貸自転車を借りふもとに着いた。天主閣へ至る階段は一直線に幅広く、不規則な踏みづらと蹴上。中には地蔵石も使われてる。天主閣などは全く残っていない。完成して3年ほどで本能寺の変ののち、たちまち焼き落とされてしまった幻の城である。基礎石や琵琶湖の眺めで昔を偲んだ。そのせいか帰りの道で自転車ごとすっ転んでしまった。(ABCD)
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2012年5月30日 自宅マンションに不審者が…

自宅マンションに不審者が現れた。セキュリティは万全なはずなのに、少女が共用廊下でつけられたと親御さんからのクレームが理事長にあった。当事者も含め数人で防犯カメラを長時間をかけて確認したが、不審者は発見できず。防犯カメラの台数も少なく、10年前に導入した防犯カメラシステムはカメラもモニターも精度が悪くて、使い物にならないのが現状だった。居住者の安心安全の為に数百万円を計上して新システムの導入に踏み切った。(写楽斎)
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2012年5月27日 桜の開花も二週間遅れて

写真を趣味にしていると、季節の移り変わりに敏感になる。今年の梅の開花は一ヶ月以上遅れたり、桜も二週間遅れの開花宣言であったり。野鳥の環境もかなりずれ込んでいて、卵からヒナがかえるのがモズやカワセミ、スズメ、他も二週間程遅れている。チョウゲンボウ(猛禽)にいたっては一ヶ月も遅れて、5月末に子育ての為に盛んに餌を運んでいた。最近地球環境が変わってきたように思う。気候の変化が人間社会にどう影響を及ぼすものなか。(写楽斎)
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2012年5月17日 横浜、パチンコ玉大の雹(ひょう)が降りはじめた

5月17日(木)にたまたま横浜駅から事務所へ戻ろうと、地上へ向うエスカレーターに乗ろうとした時、アスファルトに叩き付けるような雨が降り始めた。折り畳み傘しか所持していなかったので様子を見ていたら、凄まじい音の雷が響き始めた。その直後ごう音を響かせて、パチンコ玉大の雹(ひょう)が降り始めた。見ている間に雪が積もったかのように、道路は雹(ひょう)で埋め尽くされてしまった。このごろの気候の急激な変化には驚くばかりである。(写楽斎)
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2012年5月10日 居住者全員に挨拶するように心がけた

知人のマンション管理員が話してくれた。一年前に業務に着任した時に、新人でもあるので爽やかに子供からお年寄りまで、居住者全員に挨拶をするように心がけた。「おはようございます いってらっしゃい」、〈いって来まーす〉〈よろしくお願いします〉と返事が。 「こんにちはお帰りなさい」、〈ただいまぁ〉〈ご苦労様〉と返事が。今ではその管理員を見かけると居住者の方から「こんにちは」と挨拶をして来るようになったそうだ。 (写楽斎)
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2012年2月21日 国税庁の「駐車場の又貸し」解釈はなんか変

国税庁の見解。マンション空き駐車場を区分所有者以外の第三者に貸した場合、収益事業であるから課税すると。課税は仕方ないと思うが、マンションに住む賃借人も第三者だから賃借人との契約は収益事業になる、ただし、区分所有者が契約し賃借人に又貸しする場合はその限りでないという。なんか変だよな、この理屈。賃借人もコミュニティの一員という前提で規約があり、「又貸し」など許したら不正の温床になるだろう。(ボン・ヴィラージュ)
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2012年2月12日 涙が止まらない「河北新報」記事

東北の地域紙「河北新報」の「いちばん長い日」を読んだ。読んでいて涙が止まらない。がれきの中に子供の遺体が転がる現場を見て記事を書く、ペンを握る手が震え、涙で文字が見えなくなる。事実を記すことの残酷さ、想像を絶する。では、一度見ておこう、被災地を。休暇村の女子従業員の暗い顔が印象に残る。蘇った酒蔵の新酒を飲みながら、とても声はかけられないと思う。(ボン・ヴィラージュ)
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2012年2月11日 米軍「ともだち作戦」の気仙沼・大島に行ってきた

東日本大震災の被災地の一つ気仙沼・大島に行ってきた。米軍の「ともだち作戦」が行われたところだ。島が大津波に襲われどうなったか。フェリーは流され約2千人が水も食料もなく孤立。目の前に「日本」があるのに。米軍は最も孤立しているところを知っていた。被害の全体像をいち早くとらえたのは米軍だったのでは?軍事情報の正確さと迅速さ。平和ボケの身には少なからず衝撃である。(ボン・ヴィラージュ)
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2012年1月20日 管理士試験問29で議論百出、答えは簡単ではない

平成23年度マンション管理士試験問題の問29。総会提出議案について理事長と監事は反対である(理事の多数は賛成)、では総会において理事長と監事は如何なる態度で臨むべきか、という問題。議論百出。答えはそう簡単ではない。試験の速報を出した新聞社と出版社の見解が異なるという事態になった。もちろん答えはもう出ているが、現場ではよくあるケース。挑戦してみる価値ある問題だと思う。(ボン・ヴィラージュ)
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