浜管ネット通信
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【イベント報告】

ほぼ毎月1回のペースで行っているセミナーの開催模様やマンション管理業界の動向など、あらゆる情報をピックアップして取り上げます。         <2012年以前のイベント報告はこちら>

2017年
2017. 9.29 ヴィンテージマンションという考え方
2017. 8.28 浜管ネット相談員研修
2017. 8.1 管理組合役員研修会(2回目)
2017. 7.25 管理組合役員研修会(1回目)
2017. 7.22 サポートセンター新任役員研修会を実施
2017. 7.12 CPDセミナー「災害時のトイレ問題」
2017. 6.29 関西ペイント平塚開発センター見学会
2017. 6.18 「左近山団地パークフェスティバル」開催
2017. 5.27 第23回通常総会
2017. 5.16 技術者部会・専門業部会全体会議
2017. 4. 2 グランフォーレ桜まつり
2017. 3.28 サポートセンター平成29年度発足会議
2017. 3.23 住戸内設備改修の計画と実例
2017. 3.15 UR集合住宅歴史館見学会
2017. 2.21 サポートセンター研修会(ハード編)を実施
2017. 2.18 サポートセンター拡大交流会
2016年
2016. 12.10 サポートセンター研修会(ハード編)を実施
2016. 11.26 鴨居駅前住宅で出張講座を開催
2016. 11.5 大規模修繕工事のポイント
2016. 10.4 在来浴室改修セミナー
2016. 10.1 マンションの防災・減災を考える
2016. 9.14 熊本地震に学ぶ~CPDセミナー
2016. 9.10 共用・専有給排水管工事見学会
2016. 7.23 知っておきたい防水改修の基礎知識
2016. 7.12 電力全面自由化におけるマンションの対応
2016. 5.28 第22回通常総会
2016. 5.12 平成28年度専門業部会全体会議
2016. 4.23・24 日本マンション学会千葉大会
2016. 4.16 横浜パークタウン団地外構工事見学会
2016. 4.13 映像で見る大規模修繕パートⅢ
2016. 4. 6 マンション再生法シンポジウム開催
2016. 3. 8 神管ネット共催「マンション設備改修工事のトレンド」
2016. 2.29 3部会合同研修会「マンション杭基礎不良問題を考える」
2016. 2.20 サポートセンター拡大交流会を実施
2015年
2015.12.12 サポートセンター研修会(ハード編)を実施
2015.11.28 Bグループセミナー「機械式駐車場の維持管理と問題点を解説」
2015.11.26 第2回研究会「滞納管理費等の回収・事例紹介」
2015.11. 7 日本マンション学会他4団体、共同提言を発表
2015.10.30 建築分科会Cグループ:大規模修繕工事体験型セミナー
2015.10.17 防災セミナー「大地震発生後、管理組合の対応は!?」
2015. 9.29 設備改修セミナー「専有部工事の問題点と水回り工事の事例」
2015. 7.22 第1回研究会「実情に合った規約改正をしてみよう!」
2015. 7.11  建築分科会Aグループセミナー「工事保証を考える」
2015. 5.30  設立20周年記念式典開催
2015. 5.30  第21回通常総会
2015. 5.19  専門業部会全体会議
2015. 4.15  映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事
2015. 3.18  マンション『再生』という考え方
2015. 2.25  高経年マンションの大規模改修ビフォー・アフター
2015. 1. 9  浜管ネット新年会

2014年
2014.12.13  SC役員研修会ハード編
2014.11.30  高齢化社会テーマに交流会
2014.11.15  外装主体大規模修繕工事見学会
2014.11.12  CPDセミナー「マンションの耐久性向上への手引き」
2014.11. 5  第2回3部会合同研修会
2014. 10.11 3回目の大規模修繕工事見学会(磯子レインボーハイツ団地管理組合)
2014. 9. 9  共用部給排水設備・専有部給排水の改修事例
2014. 9. 3  専有管工事に修繕積立金を使えるか?
2014. 8.27  入居者台帳の活用勉強会
2014. 8. 7  マンション総合保険勉強会
2014. 7.26  見れば納得!サッシ、水回り等ショールーム見学会
2014. 7.19  サポートセンター特別企画「基礎セミナー(ソフト編)」
2014. 7. 9  セミナー「マンションの地震に備えて」
2014. 5.31  第20回通常総会
2014. 4.15  映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事
2014. 4. 9  設備改修シリーズ「住戸内設備改修事例」
2014. 3.29  神管ネットCPDセミナーに共催
2014. 3.15  第1回会員向け勉強会
2014. 2.18  セミナー「見積書の読み方Part2」
2014. 2.11  「コミュニティー」テーマに管理組合交流会
2014. 1.14  浜管ネット賀詞交歓会

2013年
2013.12.06  設備改修シリーズ 第21回
2013.12.03  大規模修繕工事瑕疵保険セミナー
2013.11.16  生活環境改善工事セミナー
2013. 9.27  浜管ネット・建築Bグループセミナー
2013. 7.29  マンション保険セミナー
2013. 7.27  設計監修・工事監修方式による工事見学会
2013. 6.25  技術者部会・専門業部会合同研修会
2013. 6.23  防災訓練:起震車を使って震度6を体感
2013. 6. 1  第19回通常総会を実施
2013. 5.26  マンション・ユニオン工事見学会
2013. 5.22  専門業部会青年部会at愛知
2013. 5.21  セミナー第20回設備改修シリーズ
2013. 5.16  技術者部会・専門業部会全体会議
2013. 4.16  セミナー資産価値向上を含めた工事の検討
2013. 3.27  サポートセンター25年度発足会
2013. 3.20  排水設備の維持管理
2013. 2.26  marta10周年
2013. 2.19  セミナー「見積書の読み方」
2013. 2.16  平成24年度浜管ネット相談員研修会
2013. 2. 2  北部地区管理組合交流・相談会
2013. 1.30  浜管ネット専門業部会青年部研修会
2013. 1.16  浜管ネット新年会

2017.9.29 ヴィンテージマンションという考え方

技術者部会・専門業部会建築Bグループは9月29日18時30分~、かながわ労働プラザで「ヴィンテージマンションという考え方」をテーマに技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。
第1部は技術者部会の片山啓介・1級建築士が「ヴィンテージマンションとは?」への答えとして、「築年数が経っても味わい深い雰囲気を醸し出している」「管理組合がしっかり機能し、メンテンナンスや修繕工事も実施」などを上げました。このヴィンテージマンションを目指すには、意匠性、機能性の向上、居住者のライフスタイルの変化に対応することが大切だとしています。 そして、「古き良きもの」だけでなく、新しい機能を備えた「ハイブリッドなマンション」をヴィンテージマンションとし、将来のマンション像の考え方と提案したいと話しました。
第2部は建装工業の井上幸雄氏(浜管ネット理事)が「付加価値のある大規模改修工事の成功例」として、
①サッシ・玄関扉交換
②外壁・屋根外断熱改修
③エレベーター新設・改修
④エントランスグレードアップ、外交まわり改修
⑤給排水、ガス、電気設備の耐久性向上
⑥駐車場改修
⑦耐震改修を説明。
ヴィンテージマンションが中古市場への成熟に影響することになっていくと述べました。
最後に塗料・日本ペイント、床材・タキロンマテックス、建築材料・アロン化成、K.Cアスカが、各社の商品説明を行いました。
技術者部会の片山啓介・1級建築士 井上幸雄・浜管ネット理事
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2017. 8.1 管理組合役員研修会(2回目)

夏季基礎講座の2回目は8月1日に行いました。
第1部では1回目の研修会に引き続き、佐々木好一弁護士が法律面からみたマンションにおけるトラブルについて講演。ペット飼育、違法駐車、専有リフォームの手続き、バルコニーの使用、賃借人の権利と義務、コミュニティ活動など、マンション生活をする上で何をしてよいのか、何をしてはいけないのかを説明しました。
第2部は正会員であるグランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合の吉田郁夫理事長が、同マンションの組合運営やその役割などを説明。世代循環型の組織構成、ハード面の投資、徹底的な情報公開、活発なコミュニティと合意形成のあり方について具体的な運営方法について言及してもらいました。
最後は浜管ネットの加藤会長、吉村副会長も交え、講師メンバーをパネリストとしたディスカッションを行いました。
討論の内容は、高齢者の見守りと組合や自治会の対応、管理費等の滞納と相続、個人情報の取り扱いの留意点など。各パネリストから個別のコメントや経験談が話されました。 「今の高齢化マンションより、20年後の年金生活者のほうが厳しい」という指摘もあり、各マンションが早めの対応を意識する必要があるという結論で終幕しました。
グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合の吉田郁夫理事長 講演後はパネルディスカッションを実施
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2017. 8.28 浜管ネット相談員研修

8月28日、かながわ県民センター1501号室で浜管ネット相談員研修を行いました。対象は浜管ネットに属している相談員で、この日は20人が参加しました。
第1部は「高齢化に伴う成年後見人制度について」。実際にこれまで約30件、後見人を務めた経験のある司法書士の今戸晴美氏(個人賛助会員)に制度の概要、問題点を話してもらいました。 成年後見制度には「法定後見」「任意後見」の2種類があります。「法定後見」は認知症や知的障害など判断能力が不十分またはまったくない人が対象で親族か、親族がいない場合は市町村長などが裁判所に申し立てをします。 一方、「任意後見」は判断力があるうちに自分で後見人と契約することで、まだなじみにくい状況にあるようです。
契約内容は財産管理や身上監護(介護契約等についての代理権など)で、介護保険制度との違いの説明もありました。
第2部は、熊本地震等で実際の現場で建物の損害認定を経験した宮井直哉理事に「地震保険」について、説明をしてもらいました。 損害認定の手順は、
①1階部分での全焼、全壊等を判定)
②倒壊していない場合でも1階部分での傾斜や沈下を判定
③損傷の一番大きい(最上階を除く)で判定
④対象階の柱とはりの損害を確認
⑤上記②と④の損害割合を合計し、全損。大半損・小半損・一部損・無責を認定する。
損害調査は主要構造部ですが、保険金の使途には制限はありません。元通りにするための復旧費用ではない代わりに、どの部位の復旧に保険金を使ってもよいことになります。
宮井氏は最後に「熊本では地震保険に入っていてよかったという声が多かった」と話していました。被災からの復旧に、保険金があるとないとでは合意形成にも影響するといえるでしょう。
司法書士の今戸晴美氏 宮井直哉理事
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2017. 7.25 管理組合役員研修会(1回目)

浜管ネットでは夏季基礎講座として7月25日と8月1日の2週にわたり、管理組合役員研修会を行いました。
「専有部分」「共用部分」など、マンション管理独特の用語を通して、マンション管理の基本を学ぶことを目的とした管理組合役員対象の研修会で、会場は浜管ネットの事務局が入るハウスクエア横浜の4Fセミナールームです。
1回目の7月25日はまず、個人賛助会員である佐々木好一弁護士が法律の中に出てくる用語を説明。マンションは民法の「所有」に当てはまらない、「1物を対象として複数の所有権の存在」であることから区分所有法が制定された、マンション管理適正化法では「2以上の区分所有者が存する建物で人の居住のように供する専有部分のあるもの…」とマンションを定義しているなど、基本用語の説明を行ってもらいました。
次に浜管ネット理事の尾崎京一郎・1級建築士が大規模修繕工事の進め方、マンションの維持管理はどうやってするのかを説明。管理組合が工事の内容を理解しているか、管理組合の意思が工事に反映されているかが大事なポイントだと考えられます。
最後は阿部一尋理事(1級建築士)が「マンションの建替え」について解説。浜管ネットは本来、建物を長持ちさせるための事業や管理組合への支援・アドバイスを行っていますが、選択肢としての「建替え」の基本も知っておくべきということで、珍しくテーマに取り上げられました。
佐々木好一弁護士(個人賛助会員) 尾崎京一郎理事(1級建築士) 阿部一尋理事(1級建築士)
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2017. 7.22 サポートセンター新任役員研修会を実施

横浜市建築局と、浜管ネットを含む市内のマンション関連4団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは7月22日、中区の横浜市技能文化会館で平成28年度新任役員研修会を行いました。 当日の講演テーマと講師は下記のとおりです。
① 区分所有法と標準管理規約…マンション管理士・日向重友氏
② 管理組合の運営…マンション管理士・小林志保子氏
③ マンションのトラブル…弁護士、マンション管理士・土屋賢司氏
④ マンション管理の基礎…マンション管理センター管理情報部長・五反田稔氏
⑤ 省エネ・健康・快適な住まいを実現する断熱改修…横浜市水道局住宅政策課・加藤忠義氏、マンションの給水方式切り替えのご案内…横浜市水道局給水維持課・佐川俊二氏
⑥ すまい・る債及びマンション共用部分のリフォーム融資について…住宅金融支援機構・武田好史氏  講演①の日向氏は主にマンションに適用されるルールについて講義。マンションの実情にそって設定できる管理規約は「マンションの憲法」と呼ばれるくらい重要だと話しました。
この管理規約に優先される区分所有法には、共用部分の重大変更、規約の設定・変更・廃止、義務違反者に対する訴訟提起、建替えの決議要件等の強行規定がある等と説明しました。
講演②は総会、理事会、組合会計、管理業務委託、長期修繕計画など、管理組合運営の基本に関して小林氏が講演。管理組合の最高の意思決定機関は総会です。その総会の決議事項を実施し、執行する機関が理事会となります。専門委員会を設置し、特定の課題について検討させることができますが、あくまで理事会の諮問機関として検討結果を理事会に報告し、最終的な決議は理事会、理事会の責任範囲を超える場合は総会となることなどを説明しました。
講演③は土屋賢司弁護士が会計担当理事の横領について当時の理事長と監事の責任を認めた判決例を題材に、管理組合業務における個人の責任について説明しました。 土屋弁護士は私見として、「マンショントラブルの対応や責任を個人で負担するのは不合理。保険加入や専門家利用などにより、区分所有者全員で広く薄く責任を負うべき」と話していました。
その他、横浜市より窓の断熱改修などの省エネリフォームに対する補助事業、直結給水方式への推進、住宅金融支援機構より共用部分のリフォーム融資の説明が行われました。
当日の会場の様子 日向重友氏 小林志保子氏 土屋賢司氏
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2017. 7.12 CPDセミナー「災害時のトイレ問題」

7月12日18時15分~、かながわ労働プラザ(Lプラザ)で神管ネットと共催による「マンション相談員等のCPD事業セミナー」を行いました。
テーマは「健康といのちに直結する災害時のトイレ事情を考える」。
講師は横浜市下水道管路部管路保全課・高橋浩二氏、NPO日本トイレ研究所・加藤篤氏、NPO浜管ネット技術者部会・町田信男氏が務めました。
横浜市下水道管路部では現在、災害時の下水直結式トイレ(通称:災害用ハマッコトイレ)の整備を進めています。震災時に学校のグラウンドなどに仮設トイレ、送水用電動ポンプ等を設置し、プールの水などを活用するもので、平成28年度末で140カ所に整備。今後も順次整備していく予定だとしています。
日本トイレ研究所の加藤氏は、「災害時のトイレは命に関わる」として、「とにかく災害用携帯トイレを備えていただきたい。発災直後、水洗は使っていいか、配管はどうなっているかと考えている余裕はありません」。災害用携帯トイレの準備と、家族で災害時のトイレについて話し合うことの大切さを話してくれました。
配管などのハード面は技術者部会の町田氏が説明。災害が発生した場合、排水を禁止しなければならない可能性が大きくなります。排水管が使用できるかどうかの確認方法、いつになったら使えるかを住民に発信する管理組合の対応などについて話しました。
横浜市下水道管路部・高橋浩二氏 日本トイレ研究所・加藤篤氏 浜管ネット技術者部会・町田信男氏 今回は神管ネットとの共催CPDでセミナー。90人超の参加者があった
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2017. 6.29 関西ペイント平塚開発センター見学会

技術者部会・専門業部会建築Aグループは6月29日13時30分~、平塚市の関西ペイント㈱平塚開発センターで見学会を開きました。  
平塚開発センターでは建築・工業用塗料の展示、光源と色の見え方・汎用塗料の展示、塗料の耐久性試験の方法を見学しました。 また併設する平塚事業所では塗料の製造工程を見学し、樹脂、顔料、溶剤等の混合、調合、調色などの工程について説明を受けました。  
一般の管理組合にとって、普段目にすることができない塗材の多様な種類、その製造方法やその機能、特徴を学ぶことができるよい機会となりました。
見学を前に開発センターについて説明する関西ペイント販売・安藤博隆氏 参加者約20人はヘルメット、保護メガネ、防水コート、安全靴を借りて工場内を見学した 塗料展示場のある開発センター
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2017. 6.18 「左近山団地パークフェスティバル」開催

浜管ネット正会員の左近山団地中央管理組合が6月18日、「左近山団地パークフェスティバル」を開きました。管理組合では平成26年度より横浜市団地再生支援事業のもと、全国初の団地再生コンペティションなどを行い、『左近山ダンチパーク プロジェクト』を進めてきました。
それがこのたび完成し、村上欽也理事長の発声のもと、オープニングセレモニーを行ったのです。
今回の広場の工事では、中央地区集会所前のプールに木の板を張りウッドデッキの交流スペースにし、交通公園に芝生を敷き広場をつくりました。 その他、団地パークへの主な「しかけ」は下記のとおりです。
・住民みんなで作る「左近山ベンチ」「左近山ものづくりラボ」
・歩く目的をつくる「さんぽみち」「みち案内」
・すべり台だけの公園、車のおもちゃを集めたブーブー公園など、違う個性を持った「専門公園」
・団地内どこでもピクニック「左近山プレート」
・みんなで育てる「みちばた菜園」「みちばた花壇」「左近山植物図鑑」など 左近山ベンチや公園の芝張りは近隣の小中学生が手がけたそうです。
コンペで審査員を務めた大学准教授は「芝生を張る、そこに絵を描く、その一つひとつが自分事にしていく第一歩。ここが自分の場所だっていうことにしていく入口です」とし、団地再生への最初のステップだと話しています。
管理組合では、今回の外部環境整備が住民交流やコミュニティの活性化、新たな子育て世代の流入などにつながっていくことに期待しています。

◎左近山団地中央地区管理組合
所 在 地:横浜市旭区左近山
竣 工 年:1968年(昭和43年)1月竣工
建物概要:RC造5階建て・62棟・1,300戸
管理形態:自主管理
オープニングセレモニーは、中央地区集会所前のプールを木の板を張りウッドデッキで行った アウトドアテントを張った芝生の広場。芝張りは小中学生が手がけた スラッグラインなど子供の遊び用具も設置
 
3カ所に新設した縁台では野点(のだて)や囲碁の対局、ものづくりワークショップが開かれた 近隣の小学生が描いたベンチ
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2017. 5.27 第23回通常総会

浜管ネットは5月27日、ハウスクエア横浜4階セミナールームで平成29年度第23回通常総を行いました。当日は正会員117議決権のうち、出席会員31、委任状48の計79議決権により、総会が成立。賛成多数により、各議案が承認されました。
議案は2016年度事業報告・決算報告・監査報告の件、2017年度事業計画・活動予算の件、役員選任など。浜管ネットは総務委員会を中心に管理運営部会、技術者部会、専門業部会が事業を展開し、組織の活性化を図っています。
2017年度の主な活動は、
(1)現地相談・簡易診断により、管理運営や保全計画等のアドバイスを行う
(2)小規模マンションの支援策を拡充する
(3)各部会主催によるセミナーや見学会を毎月開催する。
浜管ネットの最大の課題は会員マンション管理組合の拡充です。会員はもとより、今年度も非会員を含めた管理組合への積極的な支援活動を継続し、充実させていきます。
総会の後、NPO全国マンション管理組合連合会の川上湛永会長が熊本地震から1年後の状況、大規模修繕工事の不適切コンサルタント問題、マンションにおける認知症問題について講演をしてもらいました。 川上会長は、熊本地震では1年後も復旧の遅れが深刻で、不適切コンサル問題は8千億円市場といわれる修繕積立金が狙われているといいます。認知症問題も含め、管理組合やマンション住民はきちんと向き合わなければならないものがあり、講演ではそれらのことについて強く実感させられました。
川上会長による講演後は懇親会を開き、正会員管理組合、技術者部会、専門業部会の賛助会員等との情報交換を行いました。
総会に先立ち、加藤会長からのあいさつ 来賓代表として、横浜市建築局の大谷康晴・住宅地再生担当部長にお言葉をいただいた 2017年度の役員紹介
 
総会後にマンション問題について講演する川上湛永・全管連会長 最後は懇親会を開き、参加者で情報交換や交流を図った
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2017. 5.16 技術者部会・専門業部会全体会議

浜管ネット技術者部会・専門業部会は5月16日、メルパルク横浜で平成29年度全体会議を開きました。 技術者部会・専門業部会では建築A,B,C,D,E、設備A,Bの7グループを構成し、それぞれ年1回、セミナーや現場見学会を実施しています。また専門業部会では毎月1回、定例幹事会を開催し、各グループの活動を報告・確認しながら、部会全体としての方針等を活発に議論しています。 全体会議では井川副部会長が平成28年度の活動報告、平成29年度の活動計画を説明し、高森部会長が専門業部会幹事会の役員構成を説明しました。 平成29年度の構成員は、建築グループは技術者部会7人・専門業部会53社、設備グループは技術者部会3人・専門業部会23社。28年度の新規加入会員は㈱染めQテクノロジィ、カスタージャパン㈱、㈱ティーエスケーの3社ありました。 全体会議後は懇親会を開き、建築、設備の枠を外して情報交換を行いました。
建築、設備の各グループ長があいさつを行った 28年度の新規加入会員3社の紹介 全体会議後は懇親会で情報交換
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2017. 4.2 グランフォーレ桜まつり

4月2日10時~、浜管ネット正会員のグランフォーレ戸塚ヒルブリーズ(2002年竣工・2棟・206戸)で第14回桜まつりが開かれました。 マンション前の約500mの区間に200本のソメイヨシノの花びらが舞う戸塚・八幡山。この花見の名所を自分たちで守り続けていこうという目的で開始したのが、グランフォーレ桜祭りです。 過去には桜の花がひとつだったり、雨で寒かったりと、絶好の日和はなかったようですが、今年は桜も七部咲き(?)、お昼くらいから太陽も顔を出して、まずまずの天候でした。
催しはいつものように盛りだくさん。近隣マンションのモデラ・ピークス戸塚(2005年竣工・8棟・290戸)、ウィスティリアヒルズ戸塚(1997年竣工・1棟・152戸)、その他地域住民が参加、模擬店などを出店しました。 住民有志による模擬店は、おにぎり、焼きそば、生ビール、豚汁、カレーライスの販売、花の絵額作り、春のお花や野菜販売など、色とりどり。どれも行列を作るほど人が集り、にぎわっていました。 毎回、人気を集める明治学院大学スカーレッツのチアリーディング。横浜キャンパスが近くにあるという環境から、参加・協力してもらっています。
○理事長談: 大きなイベントはコミュニティーを形成する場です。マンション単体ではなく、周辺住民との協調も大事だと考えます。幸い、私たちには「八幡山の桜を守ろう」という共通の思いがありました。ひとつのマンションで行う「桜祭り」によって、演奏する地元中学のブラスバンド部の父兄も参加してくれています。それがコミュニティー形成はもちろん、地域の防犯・防災環境の高まりへの好影響につながっています。
朝方は寒かったけど、だんだん陽が出てきました 舞岡中学ブラスバンドは毎年感動をいただいています 明治学院スカーレッツも毎年参加。子供が嬉しそうです
グラン券は自治会発行。豚汁、おにぎり、ポップコーン、キムチなどと交換ができます 道化師・びりのパフォーマンス 14年もつづく桜まつりはすでに地元の定番となっています
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2017. 3.28 サポートセンター平成29年度発足会議

3月28日18時30分~、かながわ労働プラザ第5、6、7会議室で平成29年度「横浜市マンション管理組合サポートセンター事業」発足会議を行いました。 当日はサポートセンター事業の構成員が集まり、会費納入、個人情報保護誓約書署名、相談員証授与、28年度事業報告、収支決算報告及び29年度事業計画、予算説明等を行いました。
また各報告後には、浜管ネット技術者部会に所属する片山啓介氏がセミナー「ヴィンテージマンションを目指して(管理組合相談事例)」で講師を務めました。
横浜市マンション管理組合サポートセンターとは横浜市建築局、浜管ネットを含む市内のマンション関連4団体で構成する組織で、地域に密着した「サポートセンター交流会」を開いています。
サポートセンター交流会は原則的に毎月第1日曜日(午前9時30分~11時30分)、横浜市の各区(18区)で開催。
28年度は、1,365 組合(月平均114 組合)が参加しました。
サポートセンター交流会への参加は自由です。参加費の徴収もありません。
ご希望の管理組合、マンション区分所有者の方は浜管ネット事務局までお問い合わせください。
   
発足会議の会場風景 平成29年度より本部長に選任された堀内敬之氏 横浜市建築局住宅再生課の村上陽一氏 当日セミナーの講師を務めた事務局総務担当・片山啓介氏
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2017. 3.23 住戸内設備改修の計画と実例

3月23日18時30分~、技術者部会・専門業部会設備分科会が石川町の川本工業㈱8階会議室で「住戸内設備改修の計画と実例」をテーマに、合同セミナーを行いました。  
高経年マンションでは共用・専有の区別なく給排水管等の配管の劣化による漏水事故が発生します。大がかりな工事は長期修繕計画に沿って進めていきますが、専有部分の対応については、一般的な管理規約では修繕積立金の取り崩しができず、区分所有者の必要性の認識や協力など、合意形成も不可欠です。  
最初に住戸内設備改修の概要の説明を行ったのは技術者部会の伊藤和彦氏。現在では各戸が独自に専有部分のリフォームを行う場合、管理組合がリフォームガイドラインを作成し、工法や材質、工事の範囲など統一化を図るところが増えているといいます。専有リフォーム工事でありがちな内装の解体・復旧で起こりうる不要なトラブルを回避することが目的です。
管理組合主導で専有部分の工事費用を捻出したケースとして、
①工事の5年前から5年間に限り特別修繕積立金として1万円を徴収した
②費用を長期修繕計画に計上し、リフォーム済の区分所有者には仕様等を確認後、一部を返金した
③平均5,000円×15年間を積立金会計から立て替え払いをし、15年間で分割返済した
などの事例を上げて説明を行いました。
次いで川本工業の堀金俊介氏が具体例として、築40年のときに専有・共用部給排水管更新工事を行った事例(1974年竣工・4、5階建て・16棟・404戸)を紹介しました。
堀金氏は、専有部分工事のポイントとして、施工前の「全住戸内調査」重要性を説きます。事例物件でも全戸調査の際に、各戸から内装やトイレ、浴室等の希望を聞いたり、工事の進行や騒音、注意点などを説明したり、「この時点で居住者とのコミュニケーションをとれれば工事はうまくいく」と確信したそうです。
また、先行工事はテスト施工と受け止められ、拒否されるケースがあるが、詳細な工事の段取り、職人の数、1日の作業時間が把握でき、それがその後の施工管理に大きく反映されます。
先行工事によって工費の減額案の可能性もあるなど、その必要性は高いといいます。
最後にメーカーであるクボタケミックスの小竹英夫氏が給排水管新製品の紹介を行いました。
給排水管も今や樹脂製の管材が増加しています。錆や腐食の心配がなく上、軽量で作業性がよく、耐震性に優れていることから、埋設給水管から給水立て管には水道用高密度ポリエチレンパイプ、専有部の給水給湯管においてもポリブデンパイプなどの樹脂管が普及しているといいます。
排水管では、複数の排水系統や通気管を1本化する集合管の普及が著しいそうです。また、排水でも樹脂管を用いる場合、延焼防止機能付き、受け口付き直管の採用によって施工が可能になりました。この商品は火災時に管内に内蔵した熱膨張材が管内を閉塞し、上階への炎や煙の侵入を遮断するものです。
クボタでは「カンペイ立て管」という製品が販売されています。
設備改修は大規模修繕工事と違い、何度も繰り返すものではなく1度で行ってしまえばよいものが多いです。そのため、工事の前にはよく検討し、経済的で最良な計画が望まれます。
   
技術者部会から総合環境技術㈱の伊藤和彦氏 専門業設備分科会から川本工業㈱の堀金俊介氏 ㈱クボタケミックスの小竹英夫氏 クボタケミックスの延焼防止機能付『受け口付直管』
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2017. 3.15 UR集合住宅歴史館見学会

3月15日、建築分科会Dグループは東京・八王子の独立行政法人都市再生機構が公開する集合住宅歴史館の見学会を行いました。
集合住宅歴史館はUR都市再生機構・技術管理分室に属しており、昭和30年代の「公団住宅」のほか、建築史的に価値の高い同潤会アパートの住戸等を移築復元し、集合住宅技術の変遷をたどる展示公開を行っています。展示移築建築物は、代官山アパート、蓮根団地、多摩平団地、晴海高層アパートなど。
施設見学の前に、まずは本館内で東京・北多摩郡保谷町、田無町、久留米町(当時)の3町にまたがる区域に立地したひばりが丘団地の生活スタイルの映像を鑑賞しました。時計の針を1960年にもどして、懐かしがる見学会参加者は少なくなかったようです。
続いてメインの集合住宅歴史館見学。近代的な集合住宅の先駆けとなった同潤会からは代官山アパートの復元展示で、その様子を実感しました。世帯向けでも28㎡とあってとても狭く感じましたが、それでも、当時は珍しかった水洗便所や水道、ガス設備などもあり、超高額所得者の住宅だったそうです。
また、同潤会は関東大震災の復興を目的としていたため、避難用の縄梯子を設置したり、玄関扉は鉄板を巻いて防火性能を持たせるなど、災害対策がとられていたのだと教えてもらいました。 高層マンションの先駆けは東京・中央区の晴海高層アパート(1958年竣工・SRC造10階建て・168戸・約30~39㎡/戸)とされています。
設計は日本を代表する建築家・前川國男氏。 エレベーターは3、6、9階のみ停まる仕組みで、他の階には階段で移動するスキップアクセス、3層6戸を1単位とするメガストラクシャー方式など、現代のSI(スケルトン・インフィル)住宅に通じるものがあるのではないでしょうか。
日本のRC集合住宅の歴史は100年を超えています。先人が取り組んできた歴史の、その一端に触れた気がした見学会でありました。
独立行政法人都市再生機構が公開する集合住宅歴史館は東京・八王子にある 集合住宅歴史館に入り、まずは集合住宅の歴史を学ぶ。同潤会設立は関東大震災の翌年の1924年(大正13年)。義援金をもとに当時の内務省の外郭団体として生まれた
1927年(昭和2年)に入居がはじまった同潤会代官山アパートの復元。30㎡と狭いながらもガスや水道、水洗便所を備えていた 昭和32年。公団住宅の当初は、いわゆる人研ぎの流し台が使われていた(東京・板橋の蓮根団地の復元)
1957年に入居がはじまった多摩団地テラスハウスの復元。雰囲気がおしゃれで高級住宅ということが実感できる 晴海高層アパートは、日本を代表する建築家・前川國男氏が設計。従来の寸法にとらわれない畳形状などを採用した。外観はフランス建築家のル・コルビジェに影響を受けている
今回の見学会がUR都市再生機構・技術管理分室への平成28年度の来場者2000番目ということで、浜管ネット・加藤会長(左)が表彰されました
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2017. 2.21 2016年度三部会合同研修会

2月21日18時30分~、浜管ネットを構成する三部会(管理運営部会・技術者部会・専門業部会)が石川町のかながわ労働プラザで「標準管理規約改正とマンションに関する近時の諸問題」をテーマに、合同研修会を行いました。
講師は個人賛助会員の佐々木好一弁護士に務めていただきました。 佐々木弁護士は平成28年3月14日に改正されたマンション標準管理規約について、「管理組合が財産管理団体であるという前提から、会社法的な視点がかなり入っているようだ」と指摘。
それを踏まえて改正のポイント
(1)外部専門家の活用
(2)議決権割合
(3)コミュニティ条項等の再整理
(4)管理費等の滞納に対する措置
(5)暴力団等の排除規定
(6)災害時の管理組合の意思決定
(7)管理状況などの情報開示について解説を行いました。
近時の諸問題では、訴訟時の弁護士費用等が「違約金」として規約に規定しておくことで認められた例(東京高裁判決)、「理事会の互選により選任する」という規約のマンションで、理事会で理事長を解任(解職)することはできないとした例(上告中)、シェアハウスについて規約に区画数などを特定して禁止したことが認められた例(東京地裁判決)などを紹介。さらに民泊の管理規約記載例や個人情報保護法改正による管理組合の管理体制などについても説明を加えてもらいました。
   
質疑にも丁寧に応える佐々木弁護士 三部会合同研修会は一般参加が不可
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2017. 2.18 サポートセンター拡大交流会

横浜市建築局と、浜管ネットを含む市内のマンション関連4団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは2月18日、中区の横浜市開港記念会館で平成28年度全区合同拡大交流会を行いました。 各講演テーマと講師は下記のとおりです。
① 「築42年団地の大規模修繕工事案の策定について」 港南区マンション交流会参加管理組合 楚良潤氏 1974年竣工・48棟・5階建て・1,390戸
② 「管理会社の変更の取り組み」 鶴見区マンション交流会参加管理組合 矢柳静一郎氏 2005年竣工・2棟・7階建て・209戸
③ 「高経年を迎えた管理組合における居住者名簿の必要性」 神奈川区マンション交流会参加管理組合 清水欽次氏 1977年竣工・2棟・7階建て・80戸

講演①(港南区交流会より)
いわゆる「昭和の団地」のイメージがある古い団地建物の大規模修繕工事について、リタイア世代と若い世代、所有者と賃貸入居者、機能向上と節約のどちらを優先するのかといった課題に取り組んだ事例発表です。 工事案の前提として理事会が宣言したことは「あと20年は住み続けられることを目指す」「機能と外観のある程度の向上を図る」でした。 工事内容検討での留意点は下記のとおりです。
・雨漏りや階段の水たまりなど不具合をしっかり直す
・古さからくる不便を少しでも減らすため、窓サッシ・玄関ドアを交換する
・次回の大規模修繕までの資金の見通しを踏まえて工事・工法を取捨選択する(資金不足を起こさない)
・窓サッシの補助金の活用を見越して、工事実施のタイミングを図る
・管理組合活動への関心が薄く、参加意識がない住戸がほとんどのため、住民アンケートを重視し、その結果を尊重する
反省点としては、公募した専門委員が4人であり、理事が通常業務を抱えつつ専門委員会の取りまとめを行わざるを得なかったといいます。また検討機関も実質的に10カ月間程度しかなかったため、見切り発車の感じであったとしています。
最後に楚良氏は「古く、大規模な団地で発生する問題として他の管理組合の参考になれば、と思っています」とまとめていました。
講演②(鶴見区交流会より)
5年ごとに見直す予定の修繕計画の提出を求めても全く対応せず、最終的に出てきた大規模修繕工事の計画案では資金不足を理由に修繕項目が抜けている個所が目についたということから、管理会社変更の取り組みをはじめた事例です。 修繕計画に対するフロントマンの対応だけでなく、生活面でも管理員の態度、清掃の問題など、住民間での不満が多かったといいます。 管理会社変更にあたって留意した点は下記のとおりです。
・管理会社から長期的な(30年先を見据えた)提案を行っているか
・日常的な管理(駐車場等の空き状況)がきちんと行われているか
・管理員、清掃員の指導をフロントマンがきちんと把握し、理事会に報告・相談をしているか
・理事長からの指示をきちんと飲み込めているか
・予算管理がきちっとできているか
今回の管理会社変更では、委託契約の金額ではなく、理事会へのレスポンス、提案力、誰が理事長になっても管理運営能力が変わらないことができるかということを重視して選定したといいます。 理事会が行った住民説明会では、これまでの経緯と今後の対策について、管理組合員からいろいろな意見を出してもらい、理事長がすべて説明できるよう対応できたそうです。
講演③(神奈川区交流会より)  
居住者名簿の作成に取り組んだ講演③の例は、入居当初は管理組合がなく、自治会で管理運営を行っていたマンションでした。
管理組合も設立し、築40年目となった現在、議決権を有し、当初から入居している区分所有者は26.3%、途中からの入居は63.8%、その他は賃借人となっています。
居住者の平均年齢は55歳。夫婦に限った平均年齢は63歳。同居者(父・母・義母など)の平均年齢は80歳です。 また、一人住まいの年齢構成は70歳以上が60.0%、65~69歳が26.7%。最高年齢が85歳であるそうです。
管理組合としての課題は、居住者の高齢化、一人住まいの増加、子どもの減少、災害等緊急避難時の安否確認や要援護・支援などがあげられます。 「居住者名簿・要援護者名簿の作成は重要から必要に変わっている」と清水氏。名簿の運用や保管に関する細則をきちっと制定し、居住者間のコミュニティ形成を管理組合の目的達成とするべきではないかと結んでいました。
    
横浜市建築局の大谷康晴・住宅地再生担当部長 質疑応答に応える講演者。左から清水氏、矢柳氏、楚良氏 会場には約80人が参加した
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2016.12.10 サポートセンター研修会(ハード編)を実施

横浜市建築局と市内のマンション関連4団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは12月10日9:15~16:30、中区の横浜市開港記念会館で新任役員研修会(ハード編)を行いました。浜管ネットからは技術者部会の伊藤和彦氏(総合環境技術㈱)が「給排水管の更新・更生は何時どのように進めたら良いか、そのポイントは!」と題して講師を務めました。 各講演テーマと講師は下記のとおりです。
「計画修繕の計画の立て方と実施段階の留意点」建物ドクターズ横浜・遠藤吉博氏
「給排水管の更新・更生は何時どのように進めたら良いか、そのポイントは!」浜管ネット・伊藤和彦氏
「計画修繕の工事内容の検討と合意形成」県マンション管理士会・服部正毅氏
「計画修繕工事の進め方)」マンション管理センター・鈴木了史氏(技術部長)
「修繕費用の備えと資金計画」住宅金融支援機構・野上雅浩氏
伊藤氏はマンション設備の基礎(給排水・通気方式、使われている機器、管材等)の説明を前段で行ったのち、専有部分の改修はどうするのかについて事例紹介をしました。
≪例1≫費用は工事5年前から特別修繕積立金として、5年間に限り1万円アップ。
◆横浜市、450戸、竣工37年目、工期9カ月、費用約72万円/戸
○給水・汚水・雑排水管(共用・専有)更新
≪例2≫費用は長期修繕計画に計上していた。
◆鎌倉市、40戸、竣工36年目、工期4カ月、費用約92万円/戸
○汚水・雑排水管(共用・専有)更新、給水・給湯管(専有)更新
≪例3≫費用は長期修繕計画に計上していた。
◆横浜市、217戸、竣工27年目、工期9カ月、費用約109万円/戸
○給水・給湯管(専有)更新、建築工事としてバルコニー補修、郵便受け交換
○リフォーム済みの住戸については仕様等の確認をしたあと、一部費用を返却
≪例4≫費用は修繕積立金から立て替え払い。15年間の分割返済。
◆八王子市、220戸、竣工28年目、工期7カ月、費用81~104万円/戸
○給水・排水管(共用・専有)更新
○専有部分の工事費用はタイプ別に積算し、不公平感を回避
○工事負担修繕積立金として平均5千円/月×15年間
○リフォーム済みは実費を算出し、調整金として一括返却
横浜市マンション管理組合サポートセンターとは横浜市の管理組合支援事業で、原則毎月第1日曜日の午前中、市内18区の地区センター等で開いている交流会です。参加は自由。マンション管理の専門家と参加者が情報交換をしながらさまざまな問題解決に向けて話し合いを行っています。
    
当日は9時15分から16時30分まで、70人超が参加した 冒頭であいさつする横浜市建築局・大谷部長 浜管ネットからは技術者部会の伊藤和彦氏が講師を務めた
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2016.11.26 鴨居駅前住宅で出張講座を開催

11月26日10時00~、平成29年に大規模修繕工事を予定している鴨居駅前住宅の要請を受け、浜菅技術者部会・専門業部会建築Eグループが作成した「映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事パートⅢ」の出張講座を開催しました。住宅からは管理組合理事・住宅を考える会委員が出席、講師は高森慎司専門業部会長が行いました。
この住宅は築46年、今まで自主管理を行ってきましたがセミナーは初めてという役員も多く真剣に映像と説明に集中しておりました。 その後質疑応答を重ね、大変良い研修だった、次回の大規模修繕工事への関心が高まったとの感想をいただきました。
浜菅では次年度の事業として管理組合との交流会や出張講座の実施を検討しております。
アンケート結果
➀「大変良かった」という意見全員(8名)
②「そのマンションに合致した工事の説明を受け、さらに詳しく見たい。
  工事 の全体が理解できた」 「この住宅を事前に調べたのか実態をよく知っておられることに、セミナー として驚きました」 「修繕のことについて何も知らなかったのですが、ビデオで細やかな作業が 良く分かり参加してよかったです」 「初心者にとって大変わかりやすく役立ちました。有難うございました」
③ セミナーのテーマで聞きたい
 ・理事会総会の運営 ・管理組合の税務 ・管理規約の見直し  ・管理委託契約 ・長期修繕計画見直し ・大規模修繕工事
    
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2016.11.5 大規模修繕工事のポイント

建築分科会Cグループが都筑区のハウスクエア横浜セミナールームで「知っておきたい大規模修繕工事ポイント」と題してセミナーを行いました。 大規模修繕工事は回を重ねるごとに内容が違ってきます。このため、工事内容の違いと長期修繕計画による修繕積立金の確保の必要性を説明しました。  
1回目の大規模修繕工事では、新築時の状態に復元することがテーマとなります。主に防水、外壁タイル、塗材の劣化等の修繕やコンクリートの爆裂やひび割れ等の修復を行います。
2回目では、コンクリート、外装等の修繕(基本工事)のほか、防水材の取り換え、集合郵便受けや消火栓BOX、面格子、避難ハッチなど鋼製品の取り換え、外構フェンス等の更新が加わります。 さらに3回目は玄関扉、アルミサッシ、隔て金物の更新、敷地内道路の舗装、駐輪場更新、耐震補強など、建物本体や外周、そこに使用されている資部材の劣化更新等が工事項目として検討されるでしょう。
3回目は基本工事でも外壁塗材等の剥離工事が割合を増す等、金額が大きくなります。そのためには長期修繕計画の見直しなどを繰り返し、長期的な視野にたった修繕積立金の確保が必要です。
1回目から3回目の具体的な工事事例については施工前、施工後の写真を用いて説明しました。その他、配管交換など設備の修繕も計画に入れておかなければならないことも追記しています。 最後は横浜市の補助制度、助成金を紹介。行政の制度を利用しながら、管理組合の資金繰りを上手に行いたいものです。
浜管ネットが事務局をおくハウスクエア横浜で実施 説明する技術者部会の島村利彦氏
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2016.10.4 在来浴室改修セミナー

10月4日18時30分~、技術者部会・専門業部会設備分科会が石川町のかながわ労働プラザで「マンションの在来浴室改修と給排水管の更生について」をテーマに、合同セミナーを行いました。  
第1部では「在来浴室改修」についてトム設備設計の町田信男氏が講演しました。在来浴室とはアスファルトによって下階への漏水を防ぐ手法で作られた浴室のこと。日本住宅公団が昭和30年ころから供給した集合住宅にみられます。  問題点は、・個人が行うリフォームでは排水口金物や下階天井内に配管された排水管の取り換えができない、・ユニットバスを設置する際、排水管接続が完全にできないことなどがあげられます。  そのため、管理組合主導で一斉改修しなければ漏水事故は防げません。一方、多額の工事費用がかかるため、その工事費用をどこから捻出するのか、専有管工事の負担を組合員に求めるのかの検討を早めに行う必要があります。
第2部は建装工業の渡辺氏が在来浴室への改修事例を紹介しました。事例マンションは220戸。管理組合主導でアスファルト防水や押えコンクリート上のタイル、排水金物を撤去、FRP防水を施し、新規ユニットバスを設置しました。 次に個別での浴室リフォーム例も紹介。事例は下階天井に排水管が通っているマンションで、管理組合と協議の上、既設のアスファルト防水を撤去し、新規ユニットバスに変更しました。在来浴室の排水金物の貫通位置とユニットバスの排水トラップが重なってしまい、配管できない問題が生じたので、床面に新しい穴を開け、排水配管の施工を行ったといいます。 今回採用した主な工法は双和化学産業の環境配慮型FRP防水システム「ポリルーフPHS工法」。同社の高橋氏がFRP防水の歴史から工法の概要の説明を行いました。
第3部は日本設備工業の及川氏が同社の給水管更生「NT工法」、排水管更生「Re-FLOW(リフロー)工法」を説明。Re-FLOW工法の特徴は、耐用年数10~15年、5年保証、工期1~2日、排水制限1~2日9時~17時、粉じん発生なし、コスト10~40万円/戸(汚水管除く)、廃材未発生などです。パイプスペースへの点検口の取り付けなど、最小限の内装工事でエポキシ樹脂塗料を管内にコーティングする工法です。
在来浴室改修について説明する町田氏 在来浴室改修事例を紹介した建装工業・渡辺氏
 
事例マンションの工法を説明する双和化学産業・高橋氏 給排水管更生工法の説明をする日本設備工業・及川氏
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2016.10. 1 マンションの防災・減災を考える

10月1日13時30分~、かながわ労働プラザで浜管ネット技術者部会・専門業部会建築分科会Bグループのセミナー~マンションの防災・減災を考える~「“もしも”が明日だったら…」を行いました。
第1部の講師はNPO法人ライフ・コンセプト100の永山政広氏。東日本震災の時、緊急消防救援隊として隊を指揮していた永山氏は、その経験をもとに、日頃から「想定外」に対する備えをより現実的に、より具体的にイメージして、そのイメージを共有しておくことの重要性を熱く語ってくれました。 緊急速報の重要性、揺れる前の15秒の行動訓練や地震発生時の行動フロー等を決めて、マンション全体の役割分担、想像力を高め、判断力を養うことも大切であるそうです。 訓練目的を明確に、誰でもいつでも必要な行動ができるようにして、これまでの「備え」を再点検し、「助け合える思いやりを持った組織作りが重要」だと熱く話していたのが印象的でした。
第2部は、Bグループのメンバー企業から、タキロンマテックスの避難誘導商品「ルミセーフシリーズ」、竹内化成やアロン化成の非常用トイレ、非常食・防災設備商品の紹介を行いました。
    
緊急消防救援隊の経験をもとに「備え」の重要性を説く永山氏
第2部ではメンバー企業が非常用トイレ、非常食・防災設備商品を紹介 避難誘導商品「ルミセーフシリーズ」
    
非常用トイレの使い方説明 非常食の案内。参加者にはセミナー終了後に商品のプレゼントも
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2016. 9.14 熊本地震に学ぶ~CPDセミナー

9月14日13時30分~、「熊本地震に学ぶ~震度7が2回~被災者≒明日のわれわれ」と題し、神管ネットと共催でCPD事業セミナーを行いました。
第1部は「耐震診断・耐震補強は進んでいるか?横浜市の施策・支援制度は?」と題し横浜市建築局・耐震事業担当の道明由衣氏の講演です。 横浜市の耐震化促進施策として、平成27年時点での横浜市内の住宅の耐震化率は約89%。これを平成32年までに95%とすることを目標としています。
マンションについて横浜市では耐震改修促進法により、
①市が指定する道路に敷地が接するマンション
②高さの要件に該当するマンションを「耐震診断義務付けマンション」とし、平成28年12月末までに耐震診断を完了し、結果を市長に報告するとしています。 市ではさらに補助制度を設け、耐震の促進を図っています。診断や改修事業の手続きについては「まずは市へご相談ください」と話しています。
第2部は「耐震補強工事はお金がかかる?もっと身近に実施できないか」。宮城設計一級建築士事務所の宮城秋治氏が講師を務めました。 宮城氏は東京・板橋区の旧耐震基準で建てられたマンション(42戸)で、耐震補強工事と3回目の大規模修繕工事を同時に行った例を紹介。板橋区の助成制度を利用しながら、約4,000万円を住宅金融支援機構から借り入れ、現在工事を実施中ということでした。 耐震補強のポイントはコストを小さくするため、主棟の東西方向が弱かったので、この弱い部分の補強として耐震性の強かった副棟を鋼板、鋼棒などで一体化したという点です。大規模修繕を合わせた金額でも戸当たり238万円となり、コストを大きく下げることができたとしています。 耐震補強は完ぺきに行ったり、出来上がりの見栄えをよく計画しようとすれば、コストが高くなります。専門家と相談しながらポイントを押さえて行えば低コストで実現できる例といえるでしょう。
第3部は全管連の川上湛永事務局長。4月30日から7日間、熊本に入り被災マンションの調査を行ったときの様子を、写真を交えながら報告してくれました。 熊本のマンションの被災は2回目の4月16日の余震(本震)で大きく被災したといいます。 熊関連によると、全壊判定のマンションは7棟。被害は壁にX条のせん断亀裂、エキスパンジョイントの破壊、地盤沈下、水槽の破壊など。室内でもタンスや食器棚の家具が倒れて大型ごみとなり、市内はごみであふれかえっていたといいます。集会所に寝泊まりしたり、車中泊をする人もいたそうです。 「横浜で大地震が来た時のことを想定していますか?こんな状況になるんですよ」。写真には被災マンションのメッセージが盛り込まれていました。
4番目の講師は日新火災海上保険の小川健一氏。日本損害保険協会とマンション管理業界が東日本大震災以後に作成した資料、「マンション共用部分における地震保険について」をもとに地震保険の必要性を説明しました。 宮城県では東日本大震災時に4分の3の管理組合が地震保険に加入しており、その約9割で保険金を受領。修復費用の原資として地震保険の保険金を充当したマンションが多数を占めたそうです。
    
当日会場には80人が参加した
以下は講演者。横浜市の道明由衣氏 宮城設計一級建築士事務所の宮城氏
    
熊本入りした全管連・川上会長 日新火災海上保険の小川氏
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2016.9.10 共用・専有給排水管工事見学会

9月10日、戸塚区にある前田ハイツ住宅(自主管理・440戸)で定員をはるかに上回る51人が参加し現場見学会を行いました。工事内容は、給水方式の直結化と共用部分・専有部分の給水・給湯・雑排水管の一斉更新です。 今回の工事は専有部分も含め、管理組合の修繕積立金ですべて実施しました。すでに管理規約では専有配管(スラブ下配管)も共用扱いで工事ができるように変更されており、さらに今回の総会で区分所有者全員の同意を得て工事に踏み切った経緯も説明がありました。
○工事名/前田ハイツ住宅給排水設備更新工事 
○建物概要/1977(昭和52)年竣工・RC造・地上5階建て・15棟・440戸 
○監理者/㈱建物保全センター 
○施工者/川本工業㈱
○主な工事内容
①直結増圧給水改修工事(加圧給水ポンプ方式→直結増圧方式)
②専有部分・共用部分給排水・給湯管更新工事 室内工事は6日間。その間居住者は在宅を余儀なくされます。しかし、管理組合、設計コンサルタント、施工者の数回にわたる説明会を行うことで住民の理解を得ることができ、工事がスムーズに実現できたといいます。住民目線の使いやすい仮設トイレ・モデルルーム等も大きな役割を果たしました。 また、給水方式の直結化は省エネといわれますが、実証データがあるわけではありません。今回、管理組合の依頼で工期中にデータを計測したのですが、電気使用量が施工前の実に34%まで削減されることがわかりました。
見学会で説明する建物保全センターの福市社長 現場では川本工業のスタッフが引率しながら工事の様子を説明
 
新設した直結増圧ポンプ。180戸向け・260戸向けと2台設置 メーターボックス内の工事後の様子
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2016.7.23 知っておきたい防水改修の基礎知識

7月23日13時30分~、技術者部会・専門業部会建築Aグループが都筑区のハウスクエア横浜セミナールームで「知っておきたい防水改修の基礎知識」をテーマに、合同セミナーを行いました。 第1部は「マンションの防水工事とは?」と題し、技術者部会・小島孝豊氏が手始めにRC造の構造躯体について、鉄筋やコンクリートの特徴、柱・梁の仕組み、鉄筋のかぶり厚保などを解説。構造躯体を知った上で、防水に必要な部位は屋根、バルコニー、解放廊下、外階段、外壁など建物の外周部で、それぞれがどのように劣化をするのか、どうすれば劣化を防ぐことができるのか説明しました。 第2部は「各種防水工法と現地調査から工法選定まで」と題し、専門業部会から、防水メーカーである田島ルーフィングの向氏が担当。
防水改修のポイントは
①現在の防水層の状況を理解する
②下地条件を考える(下地と工法の相性など)
③下地条件に合った最適な納まりを考えることであるとしました。
屋上の現地調査による劣化でよくみられる例は、平面部の伸縮目地側溝部のコンクリートのひび割れからの植物の育成、保護塗料の褐色、防水層の脆弱化やふくれの発生について、多くの事例写真を用いて説明。改修方法においては撤去工法、かぶせ(再生)工法、機械的固定工法があり、いずれも下地との相性を考慮した改修計画がなされているか、構造躯体の保護が検討されているかなどをポイントにあげていました。
第1部は技術者部会の小島孝豊・一級建築士が担当した 第2部は専門業部会から、防水メーカーである田島ルーフィングの向氏が工法等の説明を行った
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2016. 7.12 電力全面自由化におけるマンションの対応

7月12日18時00分~、管理運営部会がかながわ労働プラザ第1・2会議室で「電力の小売全面自由化におけるマンションの対応」をテーマとして、電気の基本、節約方法などを含めた研修会を実施しました。 電力の自由化とは、
①電力供給事業者の新規参入を認める(発電の自由化)
②どの事業者からでも電力を買える(小売りの自由化)③送配電ネットワーク利用の自由化。これにより、家庭を含むすべての消費者が2016年4月以降、電力会社や料金メニューを自由に選べるようになるわけです。
第1部ではこうした世の中の動向を理解することを目的に、浜管ネット賛助会員のエトリ電設・南恭司副社長が電力供給の仕組み、マンションの受電方法、電気料金・契約関係など、電気の基本を解説。さらに管理組合が節電のために知っておくべき高圧一括受電、スマートメーター、マンションエネルギー管理システム(MEMS)、電子ブレーカー、LED照明の特徴の説明も行いました。
第2部では平成26年7月現在、318社にのぼる小売電気事業者を代表して、東京ガス㈱、東京電力エナジーパートナー㈱を招き、それぞれマンション共用部分向け、家庭(専有部分)向け商品の料金プラン、電気とインターネットやガスとのセットプラン、契約システムなどを紹介してもらいました。 電気の自由化。このテーマについて、「取り上げが遅い」というご意見もありましたが、2017年ガス、2020年電気送電の最終到達ということもあり、当面は「様子見」が正しいのかと思います。情報配信は逐次行います。
電気の基本をプレゼンしたエトリ電設・南恭司氏 電気の売上も盛んな東京ガス。来年にガスの自由化も 当日、東京電力には質疑が盛んだった
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2016. 5.28 第22回通常総会

5月28日(土)13時30分から、ハウスクエア横浜で第22回通常総会を開催しました。
冒頭、加藤会長が次年度へ向けた当ネットの事業計画を述べ、次に横浜市建築局住宅地再生担当部長の大谷康晴氏よりご挨拶を頂戴しました。 今年度の事業計画は会員管理組合への支援の充実を図ること、そのための人的派遣や顔の見える交流等を展開することとしました。
総会後の記念講演では、横浜市立大学教授の齋藤広子先生による「マンションライフをエンジョイするために~いま、管理組合がすべきこと、3つの老いにならないために~」と題して、高齢化、高経年化、管理組合組織の劣化について分かり易く説明がありました。
最後に管理組合との「交流会」を開催し、齋藤先生の書籍サイン会もあり和やかな中に終了しました。
    
浜管ネット加藤壽六会長の挨拶
横浜市建築局住宅地再生担当部長の大谷康晴氏 新理事の田中敏勝氏(左)、
岡田英二氏、尾崎京一郎氏(右)
    
 第22回通常総会の風景 記念講演を行う齋藤広子先生 総会後は参加者とともに交流会を行った
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2016. 5.12 平成28年度専門業部会全体会議

5月12日17時00分~、ロイヤルホールヨコハマで浜管ネット専門業部会の全体会議を行いました。
当日は髙森慎司部会長が専門業部会の結束・今後の展望などを中心にあいさつを行い、27年度活動報告、28年度活動計画などについて説明をしました。
専門業部会の活動は、技術者部会(浜管ネット所属の一級建築士等)との合同セミナーや工事見学会を企画、実施することにあります。
現在、部会は建築A・B・C・D・E、設備A・Bの7グループに分かれ、それぞれ年1回、セミナー等を実施しています。
今年はグループ編成を入れ替える年度であり、新しく編成されたチームで合同セミナー等を進めていきます。
    
28年度活動計画などについて説明する髙森慎司部会長 今年はグループ編成を入れ替える年度。編成初の建築Aグループの紹介 全体会議のあとの懇親会であいさつ・乾杯の音頭をとる加藤壽六会長
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2016.4.23,24 日本マンション学会千葉大会

第25回日本マンション学会(梶浦恒男会長・大阪市立大学名誉教授)2016千葉大会が4月23・24日、千葉市稲毛区の千葉大学西千葉キャンパスで行われました。今回のメインシンポジウムのテーマは 『郊外団地型マンションの現状と課題~これからどうすればよいのか?』。
賃貸化や空き家化の進行、居住者の高齢化による役員のなり手不足、エレベーターがない団地型マンションのバリアフリー化、建替えや耐震補強など、郊外団地型ゆえに深刻な問題があります。
一方、規模の効果が働く団地型マンションだからこそ問題解決方法も。メインシンポジウムでは、第1部では大規模郊外団地を抱える千葉市、多摩ニュータウン、横浜市の現状と課題、対応策を報告。第2部では、地域貢献型団地再生事業など団地再生の未来的考察について発表しました。 この中から横浜市における団地再生の取り組みとして、横浜市建築局住宅再生課の大友直樹課長の報告を取り上げます。
千葉大学けやき会館で行われたメインシンポジウム 横浜市建築局・住宅再生課 大友直樹課長


横浜市における団地再生の取り組  【横浜市建築局・住宅再生課 大友直樹課長】 

横浜市の住宅数は平成27年現在、約176万戸と世帯数を超えた住宅ストックがあり、そのうちの約1割の18万戸弱が空き家となっている。 また、居住世帯のある住宅ストックのうち、約6割を団地等の共同住宅(非木造)が占めている。このうち、建築後45年を経過した共同住宅は約4万5000戸あるが、10年後には3倍(約15万戸)、40年後には15倍(約71万戸)に増加することが予想される。
特にバス交通に依存する郊外部では、緑豊かで閑静な住環境がある一方、エレベーターのない階段室型の住宅が多く、設備水準の相対的な低下や建物の老朽化などが進んでいる。 このような背景のもと横浜市では「住生活基本計画(平成23年度策定)」に団地再生を位置づけ、大規模団地の調査を行い、現状の課題や行政として取り組むべき方向性を整理してきた。
具体的には平成26年度事業で、左近山団地中央地区管理組合(6棟1,300戸)の取り組みをモデル事業として採用した。 同管理組合は下部組織として環境整備を目的とした「緑化対策部会」、空き家対策を目的とした「空き家対策部会」を設置し、横浜市の「マンション・団地再生コーディネート支援事業」等を活用しながら活動を行っている。
実際に「外部環境の再整備」に関するコンペディションでは全国から55団体がエントリーし、24団体が提案書を提出。2次審査に進んだ9団体から最優秀提案を選定する公開審査会(平成28年1月24日)では、マスメディアで取り上げられるなど団地内外から大きな注目を集めた。 横浜市では地域への影響の大きい団地の衰退を未然に防ぐとともに魅力と活力あふれる団地再生を目指し、積極的な支援を推進していきたいと考えている。
 
24日の第6分科会では山本育三神管ネット理事・全管連会長(右端)が壇上でコメント 学会後は有志の参加者が19の低層棟にエレベーターを新設した稲毛ファミールハイツを見学した
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2016. 4.16 横浜パークタウン団地外構工事見学会

建築分科会Dグループは4月16日14時~、横浜パークタウン団地管理組合の協力を得て大規模外構工事見学会を行いました。
横浜パークタウン団地は1976年10月~1980年4月竣工・複合型構造(RC造・PC造・壁式構造)・3~11階建・10棟・985戸の大規模団地。すでに3回の大規模修繕工事、建物内の給排水管工事も実施済であるなど建物の修繕は定期的に行ってきていますが、外構工事ははじめての試みです。主な工事は埋設排水管更生、歩道や車道、駐車場、広場の舗装・整備、屋外照明灯の更新、防犯カメラシステムネットワークの導入など。「高齢化社会を前提としながら、子育て世代にも優しい校内環境整備」をテーマに掲げ、「これからの30年を見据えたインフラ・環境づくりを行う」としています。
 実際の工事ははじまったばかりですが、工事説明では修繕部位、工事工法、出来栄えを現状とCGによるイメージで資料として配布。車道や歩道などを色分けして陳腐化を防ぐ、スロープの傾斜を小さくして手すりをつけるなど、CGで改修後の様子が理解できるよう工夫して説明を行いました。
 また、CM(コンストラクション・マネジメント)方式の採用も大きな特徴です。CM方式は欧米では標準的な施工体制であり、発注者から委任されたCMr(コンストラクション・マネジャー)が全体工事について、工期や予算、施工種別の分離発注等を含めた計画・管理を行うものです。今回は東急コミュニティーがCMrとして、管理組合が発注する4社のまとめ役になりました。
 目に見える修繕部位では舗装整備の色分け、インターロッキング化などによる環境改善の期待は大きいといえます。約5万㎡の敷地での大規模外構工事。来年7月、生まれ変わった横浜パークタウン団地を見るのが今から楽しみです。
珍しい外構工事の見学会とあって、関心の高い管理組合が集まった 横浜パークタウン団地第3次大規模修繕工事第Ⅱ期工事推進委員会の委員長からの挨拶 敷地は約5万㎡。工期は来年7月までの約1年半。工費は約9億円にのぼる
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2016. 4.13 映像で見る大規模修繕パートⅢ

4月13日18時00分~、技術者部会・専門業部会建築Eグループが「映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事パートⅢ」と題して、横浜・中区の川本工業㈱本社8階会議室で技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。
まずは映像の前に技術者部会の内田修司氏が設計の立場から「大規模修繕工事の流れ」を説明。工事検討のきっかけから修繕内容の検討、施工者・工事費の決定を経て工事の実施にいたるまで、管理組合の工事への取り組み方をステップごとに解説してもらいました。
次いで実際の工事の上映会。仮設、下地補修、シーリングは㈱櫻井の櫻井達野氏が、塗装、防水はエスケー化研㈱の江向隆氏が、その他工事として玄関扉改修、手すり交換、自動ドア新設、外構タイル・アスファルト舗装は㈱東急コミュニティーの星英明氏がそれぞれ解説を加えながら約80分の映像を流しました。
足場仮設で鋼材と壁をつなぐ際、外壁タイルを削る際、欠損モルタルを斫る際の騒音や粉じんの飛散など、実際の映像と説明で理解が早いといえます。 いろいろな修繕種目において作業員がどんなことをしているのか、施工前から完了までの作業工程を見ることができるので、工事見学会とはひと味違った体感型セミナーとなり、参加者から好印象のご意見をいただきました。
上映前に工事の流れについて説明する内田修司氏 仮設、下地補修、シーリング担当の櫻井氏
 
塗装、防水は江向氏(右)。玄関改修、外構、アスファルト舗装は星氏(中央)が担当した 映像化して3回目のセミナーとなった今年は参加者が50人近くにふくれ上がった
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2016. 4. 6 マンション再生法シンポジウム開催

NPO全国マンション管理組合連合会(全管連)は4月6日、東京・京橋の㈱住宅あんしん保証の大会議室において、マンション再生法成立に向けたシンポジウム「マンション再生法の意義とありかた」を開きました。
当日会場には管理組合関係者約100人が集まりました。
マンション再生法の正式名称は「マンションの改良による再生を円滑に促進するための法律」。
既存マンションの建替えについては、区分所有法、マンション建替え円滑化法等が整備されていますが、改良によるマンション再生、長寿命化については、未だ体系だった法律が整備されていません。そこで改良によるマンション再生を法律で担保しようというのがマンション再生法の目的です。
当日は全管連の川上湛永事務局長司会のもと、山本育三会長がマンション再生法の解説を行い、外部委員として参加した小林秀樹・千葉大学大学院教授、篠原みち子・弁護士、鎌野邦樹・早稲田大学法科大学院教授がパネリストを務めました。
全管連は2010年、マンション再生法要綱案を提言。関係機関への働きかけをはじめ、今日のシンポジウム開催に至っています。
マンション再生法の解説をする山本育三・全管連会長(浜管ネット監事) 司会進行は全管連・川上湛永事務局長が務めた シンポジウムのパネリスト。右から山本育三会長、小林秀樹・千葉大大学院教授、篠原みち子弁護士、鎌野邦樹・早大法科大学院教授
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2016. 3. 8 神管ネット共催「マンション設備改修工事のトレンド」

3月8日18時30分~、かながわ県民センター304号室で管理運営部会、技術者部会、専門業部会の3部会合同研修会を行いました。
マンションに限らず、住宅設備の技術革新は顕著で、改修工事にも大きな影響を与えます。
そこでまず、技術者部会の石川裕子氏がセミナーの概要説明として、給水方式は高架水槽方式から直結化、排水方式では集合継手による省スペース化、また電気容量のアップ、LED化など、主な設備の変遷を説明しました。
次いで専門業部会のメンバーが具体的なトレンド(流行)の解説を行いました。 積水科学工業の山田氏は給排水設備を紹介。給水については、使用管種が金属管から樹脂管へという変革が大きく、樹脂管は柔軟性があり、腐食しない、省スペースでの施工が可能など、さまざまなメリットが伺えると説明しました。 排水立て管は、一般的に専有部の壁裏に配管されるため、防火性能が求められます。そこも耐火性のある樹脂管に切り替わっており、施工性などのメリットが大きいと話していました。
電気はエトリ電設の南氏が説明。政府は2020年度をめどに白熱灯と蛍光灯の製造と輸入の禁止を決め、LED化を促進しています。このためLED照明への更新がスタンダードになると説明しました。 また、テレビはハイビジョンから4K・8Kへの拡大が進み、2020年東京五輪・パラリンピックで普及している状態になると予測。これを踏まえてブースター、同軸ケーブルなど、視聴するために必要な準備をしておかなければならないと解説しました。
セミナーの概要説明で設備の変遷について話す技術者部会の石川氏 給排水設備の紹介をする専門業部会の積水科学工業・山田氏 電気・情報・通信について説明するエトリ電設・南氏
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2016. 2.29 3部会合同研修会「マンション杭基礎不良問題を考える」

2月29日18時~、かながわ県民センター304号室で管理運営部会、技術者部会、専門業部会の3部会合同研修会を行いました。 今回は都筑区の横浜傾斜マンション騒動を捉え、「マンション杭基礎不良問題を考える」と題して、参加者で意見を出し合いました。 進行役は技術者部会の星川晃二郎部会長です。当該マンションは建物傾斜ではなく渡り廊下2.4cmの沈下(傾きは1000分の0.4)が判明しました。全体風景や傾斜していることがわかる個所、エキスパンション部分の写真を映写して、現実の状況を伝えてもらいました。 その上で9割という驚異的な賛意のもと、全棟建替えが決議されたことから、ハード・ソフトの両面から参加者それぞれの立場から意見交換を行いました。 焦点は、

①品確法による傾きの瑕疵の可能性があるとする「1000分の3」に該当しない、
②技術的に正規杭基礎に作り直せるか、建替えせざるを得ないか、
③なぜ1棟だけでなく全棟建替えか、
④最新設備も破棄で、省エネ・省資源化はどうなるのか、
⑤建替えや住民への補償費用300億円は実際にどこが払うのか、など。
研修会前日の新聞には西区の傾斜マンションでも全棟建替えを要求する記事が出ました。 建替えまでには数年の歳月がかかることと思われますが、どちらのマンションも住民の建替え賛意が非常に高いといえます。 浜管ネットの立場としては、今回の研修会は解決策などの答えを導くものではなく、問題の共有を図るという結論で終えました。
当該マンションの状況を説明する技術者部会の星川晃二郎部会長
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2016. 2.20 サポートセンター拡大交流会を実施

横浜市建築局と、浜管ネットを含む市内のマンション関連4団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは2月20日、中区の横浜市開港記念会館で平成27年度全区合同拡大交流会を行いました。 発表した交流会参加者の体験報告は下記のとおりです。
① 「管理組合運営(専門委員会を起ち上げて)」…港北区/尾関松男氏 1987年竣工・6階建て・46戸
② 「マンション大規模修繕と共用部分の維持及びグレードアップ」…瀬谷区/鈴切誠氏、松下憲一氏 1998年竣工・6階建て・37戸
③ 「耐震改修工事を顧みて」…都筑区/守谷弘氏 1982年竣工(旧耐震基準)・7階建て・162戸

報告①
管理会社に頼り切りの輪番制の理事会において、専門的な知識等は関係なく、いわば「住民委員会」的な役割を目的に管理組合独自の専門委員会の設置を行った事例発表です。 専門委員会の初回テーマは修繕積立金の引き上げ。大規模修繕工事が終わってすぐだったので、積立金残額は0円。積立金の値上げについて4つの案を作成し、理事会に具申しました。このほか、インターホンやエレベーター交換など、生活上、自分の問題として関心を持ってもらえるテーマを選んで、取り組みを継続していきました。 委員会の活動により、総会出席率が2年で22%から50%に増加。委員会の説明を繰り返し、参加を促すことで徐々にメンバーが増え、組合員間のより綿密なコミュニケーションの機会となり、組合員の関心、参加を高めることにつながったといいます。

報告②
管理会社に丸投げせず、設計監理方式として、当初予算の約6割の金額で大規模修繕工事を実施した事例発表です。削減分でガス給湯器の一斉交換(管理規約を変更)及び共用電気設備のLED化、電子ブレーカーの導入・契約プランの変更、さらに直結給水と受水槽の撤去を行えるなど、グレードアップが同時にできたといいます。 発表者は「情報はサポートセンターの瀬谷区マンション交流会への参加で得たことが大きい」と話しています。大規模修繕工事開始にあたり、横浜市へのマンション登録を申請、工事内容の更なるグレードアップを行うなど、横浜市施策の「マンション再生支援事業」の適用を図ることで、より良い計画になったそうです。

報告③
東日本大震災の発生を受け、耐震診断を実施。その結果、耐震指標値(Is値)は目標を下回りました。 これを受け、精密耐震診断を実施。4棟のうち3棟はIs値0.6以上でしたが、1棟でIs値0.284という数値が出ました。 診断結果の住民報告会、通常総会での意見・討論を受けて、長期修繕計画の見直し(修繕積立金の値上げ)、第3回大規模修繕工事の資金計画の作成、耐震改修事業計画を作成しました。 耐震改修の概要は①1階の柱8本にカーボン繊維を巻き付け補強、②1階~4階の廊下側壁にスリットを設置して強度のバランス改善。耐震診断、設計、改修工事、工事管理の経費について、横浜市からの助成金が約1,900万円、修繕積立金約1,250万円で賄うことができました。 耐震改修を行えた要因として、「自分たちの生命・財産は自分たちで守ることの理解が進み、合意形成に至った」としています。
  
港北区/尾関松男氏 瀬谷区/鈴切誠氏、松下憲一氏
  
都筑区/守谷弘氏 当日参加者は約70人。熱心な管理組合役員が集まる
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2015.12.12 サポートセンター研修会(ハード編)を実施

横浜市建築局と市内のマンション関連4団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは12月12日、中区の横浜市開港記念会館で新任役員研修会(ハード編)を行いました。
浜管ネットからは技術者部会の町田信男氏が講師を務めました。
各講演テーマと講師は下記のとおりです。 「マンションの仕組みと計画修繕」建物ドクターズ横浜・内田満知留氏 「マンション設備の仕組みと計画修繕」浜管ネット・町田信男氏 「大規模修繕工事の進め方(注意するポイント)」マンション管理センター・鈴木了史氏 「計画修繕の工事内容の検討と合意形成」県マンション管理士会・長谷川充明氏 「修繕費用と資金計画」住宅金融支援機構・野上雅浩氏 町田氏はマンションに設置されている共用・専有設備の中から、今回は主に給排水関係の説明を行いました。 設備改修の課題として指摘したのは、高額な費用(内装解体・復旧費用、仮設費用が大きい)、住戸内への立ち入り、専有部分工事での修繕積立金支出における管理規約との整合性、建設時の設備設計が維持管理・更新等への配慮がないなど。町田氏はさまざまな事例を紹介しながら、管理組合が検討しなければならない注意事項の説明を行いました。 また、給水管系統や雑排水管系統のそれぞれで劣化進行が違えど、住戸内へ何回も立ち入って工事を行うより、なるべく1度で済むような計画をするよう管理組合で協議していく必要があるとしていました。
横浜市マンション管理組合サポートセンターとは横浜市の管理組合支援事業で、原則毎月第1日曜日の午前中、市内18区の地区センター等で開いている交流会です。参加は自由。マンション管理の専門家と参加者が情報交換をしながらさまざまな問題解決に向けて話し合いを行っています。
    
当日は9時30分から16時30分まで、約90人が参加した 冒頭であいさつする横浜市建築局住宅部・大塚宏部長 浜管ネットからは技術者部会の町田信男氏が講師を務めた
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2015.11.28 Bグループセミナー「機械式駐車場の維持管理と問題点を解説」

建築分科会Bグループは11月28日18時~、ハウスクエア横浜セミナールームで「どうする!?
機械式駐車場」と題して、機械式駐車場の維持管理と問題点、改修事例などを説明するセミナーを行いました。
テーマと講師は下記の通りです。
「マンション機械式駐車場の現実」井上幸雄氏(建装工業)
「機械式駐車場の維持管理と費用」藤家仁美氏(桐ヶ谷工業所)
「機械式駐車場塗装のメンテナンス」羽根直樹氏(エヌ・ケー)
「立駐用塗材の商品説明」庄司和弘氏(竹内化成)
「改修事例から学ぶ検討内容と可能性」片山啓介氏(鹿窪建築設計)  
セミナー冒頭で井上氏が敷地内駐車場に空きスペースが増え、さらに維持管理・修繕費用の増大によって管理組合収入に支障を来たしている問題について言及しました。その上で、各講師が一般的なメンテナンスや修繕の方法、材料選定などについて解説を行いました。
最後は片山氏が
①機械式から機械式へ
②機械式から自走式へ
③機械式から平置きへ、といった3パターンの改修事例を紹介しました。
改修の目的としては、維持管理費の低減、居住者のライフスタイルや時流への対応、空きスペースへの用途変更があげられます。 駐車場会計は今後、管理組合運営にとって大きな問題となることは必須です。専門家に情報提供を求めるなど、財政が逼迫することが懸念される管理組合は早めの検討を行うことが必要ではないでしょうか。
    
当日セミナーの様子 井上幸雄氏(建装工業) 藤家仁美氏(桐ヶ谷工業所)
 
羽根直樹氏(エヌ・ケー) 庄司和弘氏(竹内化成) 片山啓介氏(鹿窪建築設計)
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2015.11.26 第2回研究会「滞納管理費等の回収・事例紹介」

11月26日18時~、かながわ労働プラザ第3会議室で、「滞納管理費等の回収方法・事例紹介」をテーマに研究会を行いました。講師は個人賛助会員の濱田卓弁護です。
 濱田弁護士は、管理会社には法的な代理権がない、氏名の公表やライフラインの停止は違法とされる、賃料の差押えは判決の必要がなく、給与の差押えは判決が必要など、多くの注意点や基本的な知識を説明されました。 次いで回収実績の多い「特定承継人」からの回収について、近年では中間承継人に対しても全額請求できる判例ができたと解説。駐車場等使用料も「争いがあるが請求できる」とする判例ができたと話しています。
先取特権による競売請求での最大の壁は「無剰余取消」(=住宅ローンなどの抵当権が優先されるが、その最優先債権者の債権回収ができない価格の場合、競売申し立てが取り消されてしまう)です。こうしたリスクはありますが、抵当権が設定されていても、滞納を続ける区分所有者を交代させる手段としての考え方もあります。さらに近年は不動産価値が上がっている傾向があり、「思い切って競売をやってもよいと判断するケースが出ている」とも話していました。
質疑応答では、「区分所有者が死亡して相続人が決まらない場合は?」という問いに、「2、3年経っても相続人の協議がまとまらなければ5年以内(時効)に法的処置をとることが大切」としています。全員が相続を放棄した場合は申し立てにより、相続財産管財人が財産の換価(現金化)を行うそうです。その他にも多くの質問があがり、盛況な研究会となりました。
  
研究会の様子 濱田卓弁護士
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2015.11.7 日本マンション学会他4団体、共同提言を発表

一般社団法人日本マンション学会は11月7日、東京・白金台の明治学院大学で公表されたマンション標準管理規約改正案をテーマにシンポジウムを行いました。  
パネラーは日本マンション学会・梶浦恒男会長、全国マンション管理組合連合会・山本育三会長、マンション管理業協会・山根弘美理事長、日本マンション管理士会連合会・親泊哲会長、千葉大学・小林秀樹教授(学会前会長)。 標準管理規約改正案では「コミュニティ条項」を削除する考え方が示されています。これを受け、シンポジウム後には4団体により、「コミュニティの形成に積極的に取り組むこと」の重要性、「コミュニティ条項」は存続することが望ましいとすることなどを盛り込んだ共同提言が発表されました。
全管連会長として参加した山本育三氏(浜管ネット監事)は、今後の新築マンションで改正案の通りコミュニティ条項が入らない管理規約を用いたとして、「ではそういう管理組合はコミュニティ活動をしないのか?そんなことは通常考えられませんね」と話しました。 また、梶浦会長は「改正案を考えられてきた人たちは、財産管理、物的な管理に絞りたい考えがあってコミュニティ条項を目の敵にしたのではないか」、小林教授も「コミュニティ条項の削除は明らかに過剰反応です」とコメントしていました。 共同提言はPDFを参照してください。
  
11月7日、明治学院大学でのシンポジウムの様子 パネラーとして参加した山本育三・全管連会長、浜管ネット監事
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2015.10.30 建築分科会Cグループ:大規模修繕工事体験型セミナー

10月30日18時~、かながわ労働プラザで専門業部会建築分科会Cグループが大規模修繕工事体験型セミナー〈見て・聞いて・ふれて・食べて・感じる〉を行いました。
当日、第1部はプロジェクターを用いた講演で、第2部が実演による体験型講習会としました。
1部では、技術者部会の島村利彦氏(英綜合企画設計)が大規模修繕工事の準備段階から工事の発注、監理業務等を説明。次いで関西ペイントの小林茂樹氏が建物調査診断の具体的な調査・試験・測定方法を紹介し、さらにアルテックの岡田敏央氏が基本となる工事項目を解説しました。
2部での体験型講習では、
①足場(枠組み足場展示・部材紹介)、
②塗装(2種類のローラーを使った塗装体験)、
③防水(アスファルトシート防水のシート貼り体験)、
④金物(パネル式によって外れる隔て板の実地体験、オートロックマンションでの非接触型キーシステムの紹介)、
⑤備蓄品(最新のおいしい非常食の紹介)について、講師の説明のもと参加者に実際に体験してもらいました。  
実際の部材等は意外にも重かったり、硬かったり、と触れてみなければわからないことが多く、今回のセミナーは参加者にとって有益だったようです。
技術者部会の島村利彦氏
(㈱英綜合企画設計)
具体的な調査・試験・測定方法を紹介する関西ペイント販売㈱・小林茂樹氏 基本的な工事項目を解説する㈱アルテック・岡田敏央氏
枠組み足場・部材紹介をする㈱サーブ・小松崎翔氏 塗装用の2種類のローラーを説明する㈱ラクシー・杉本直樹氏 2種類のローラーを使って実際に塗装を体験
アスファルトシート防水のシート貼りを教える日新工業㈱・大平宗弘氏 パネル式隔て板の説明をするナカ・テクノメタル㈱・寺本氏 隔て板の取り外しを体験する参加者
有事の際に隔て板を実際に蹴り破れるか?体験する加藤壽六会長 非接触型キーシステムを紹介する㈱シブタニ・桜井伸一氏 最新の非常食については㈱アール・エヌ・ゴトー・織田克夫氏が紹介を行った
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2015.10.17 防災セミナー「大地震発生後、管理組合の対応は!?」

10月17日14時~、横浜・都筑区のハウスクエア横浜4階セミナールームで、防災セミナー「大地震が発生したらどうする?」を行いました。  昨年の防災セミナーでは震災に対する備えをテーマに実施。
今回、「備え」は横浜市職員を講師に、第2部で「地震発生後」の管理組合としての対応を学ぶため、東日本大震災の被災を経験した東北管連の会長を招きました。  
第1部は横浜市総務局危機管理室の大矢直担当係長が、横浜市発信の「わが家の防災対策」を説明。さらに実践的な自主防災活動をしているマンション自治会の事例を紹介しました。
 続いてNPO東北管連・紺野智博会長が講演。テーマは「3.11東日本大震災でマンションが直面したこと~発災時の初期行動~」です。  紺野会長には自宅マンションをもとに被災体験を話していただきました。マンションは当時、築23年で、2年前に大規模修繕工事を完了したばかりだったといいます。  
被災状況は受水槽の破壊、内壁のせん断、共用廊下のエキスパンション部分の床の落下など、罹災証明は全壊の認定を受けました(管理組合として申請のほか、各居住者も個々に申請を実施)。  発災後はすぐに震災対策本部を設置。住民の安否確認、支援物資の受け入れ、炊き出し、生活情報のコントロールを行ったといいます。ライフラインの回復は、電気が3月15日夜、ガスが4月4日午後、水道が3月18日などでした。  
紺野会長は被災体験から、地域社会の一員であると実感し、地域の防災・防犯力が高まったと話してくれました。
 
「自助・共助」について説明する横浜市・危機管理室
の大矢直氏
東日本大震災の体験を話に仙台から来ていただいた
東北管連・紺野智博会長
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2015. 9.29 設備改修セミナー「専有部工事の問題点と水回り工事の事例」

9月29日18時~、横浜・神奈川区のタカラスタンダード㈱横浜支店で、設備分科会グループによる「専有部工事の問題点と水回り工事の事例」についてのセミナーを行いました。
第1部は技術者部会から伊藤和彦氏が講演。長期修繕計画にある共用部分の配管工事と、同じ時期に劣化している専有部分の設備配管が、管理組合の悩みのタネになっていると指摘しました。専有部分の工事費捻出例として、①特別修繕積立金として5年間に限り1万円アップした、②専有部分も含めて長期修繕計画の計上した、③専有部分の費用を修繕積立金からの立替払いとし、15年の分割返済とした、等の管理組合の事例を紹介しました。
問題はリフォーム済み住戸への不公平感の回避で、各管理組合ではこの調整に苦慮しながら、最善策を講じていました。 賛助会員・㈱太平エンジニアリングの泉谷賢司氏はマンションリフォーム技術協会が発行した冊子「マンション住戸内設備改修~やってはいけないこと~」をもとに、区分所有者が勝手にできない工事を説明。
専有リフォームの際、届け出など決められた手続きを厳守すること、「住戸内リフォーム工事ガイドライン」を管理組合で協議・策定するなど、予めトラブルへの対応方法を決めておくことを勧めました。
タカラスタンダード㈱の冨岡祐嗣氏は、主に水回り工事に使用する材料の紹介です。タカラスタンダードでは従来より「ホーロー」製品の販売が特徴とされています。冨岡氏は、「ホーロー」の品質について、モデルを用いて油性マジックの使用や実際に火を燃やすなど、「鉄の強さとガラスの美しさを併せ持つ、高品位ホーロー」を実践しながら説明しました。
   
技術者部会の伊藤和彦氏 マンションリフォーム技術協会が発行した冊子をもとに説明する泉谷賢司氏 「ホーロー」の品質を実践しながら説明する冨岡祐嗣氏
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2015. 7.22 第1回研究会「実情に合った規約改正をしてみよう!」

7月22日、石川町のかながわ労働プラザ(Lプラザ)で、会員対象の2015年度第1回研究会を行いました。 テーマは「自分たちでできる規約改正のポイント」。
第1部では「自分たちのマンションの実情に合った規約改正をしてみよう!」と題して、浜管ネット賛助会員のマンション管理士・三井一征氏が講演を行いました。 三井氏は駐車場の使用(収益事業と納税)、専有部分の修繕(違法貸しルームへの対応)、専有部分の貸与(賃借人の義務違反行為)、専有配管工事における積立金の取り崩し、外部居住の区分所有者に対する住民活動協力金の設定など、マンション個々の実情によって定めることができる多くの項目について説明しました。
第2部のフリーディスカッションでは、ペット飼育、高木の剪定、管理組合による全戸のサッシ交換などについて、それぞれのマンションの悩み、課題解決について、参加者同士の意見交流を行うと同時に、三井氏からのアドバイスを受けました。
 
当日は、三井一征氏を中心に車座で研究会を行った 解説を行う講師の三井一征氏
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2015. 7.11 建築分科会Aグループセミナー「工事保証を考える」

7月11日、ハウスクエア横浜セミナールームBで専門業部会建築分科会Aグループが「大規模修繕工事の保証を考える」と題して、セミナーを行いました。
1部は設計コンサルタントからみた保証(技術者部会・小島孝豊氏)、2部では施工者(専門業部会・㈱ヨコソー・伊藤正氏)・材料メーカー(専門業部会・田島ルーフィング゙㈱・向茂晴氏)からみた保証について、それぞれの内容の一端を解説しました。
大規模修繕工事に関わる保証・保険は、①請負賠償責任保険②生産物賠償責任保険(PL保険)③工事性能保証④工事完成保証⑤瑕疵保険があります。
労災事故、賠償事故、工事対象物の損害、工事会社倒産等の保証する制度です。特に、工事業者が倒産した場合などに関する保証の理解が管理組合に進んでいない傾向があるようです。 これまで、工事保証・瑕疵保険は「保証人(会社)」を立てることが一般的でありましたが、談合の温床となりうること、万が一の際のスムーズな対応などから、今後は「保証・保険制度」の利用が広がっていくと考えられています。
 
講師を担当したメンバー。右から小島孝豊氏、荻野化成㈱・池田大輔氏、㈱ヨコソー・伊藤正氏、田島ルーフィング゙㈱・向茂晴氏 セミナー風景。工事保証・保険は今後、「保証人」より、「制度」の利用が広がっていくと考えられる
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2015. 5.30 設立20周年記念式典開催

浜管ネットは1995年6月の設立以来20年を迎えました。
これにより5月30日第21回通常総会後の15時30分から、同じホテルメルパルク横浜で設立20周年記念式典を行いました。 田邉邦男会長は主催者挨拶で、「設立時の41管理組合から現在は116組合と、ほぼ3倍の会員規模に、また賛助会員を入れると5倍の組織になり、感慨深い」と参加者に謝辞を表しました。
  次いで祝辞をいただいた、横浜市建築局住宅部の大塚宏部長、神奈川県県土整備部住宅計画課の庄司博之課長からは「共同住宅はもはや横浜市民のライフスタイルとして定着している。市民と行政が補完し合って、まちづくりを進めていきたい」という内容のお話をいただきました。 神管ネットの香川泰男会長は「迷える子羊ともいえる管理組合に的確なアドバイス、指導をする存在としてこれからもリードしていってほしい」と述べられました。
続いて設立当初から継続会員の6管理組合を永年会員表彰。記念の盾を田邉会長から贈呈いたしました。 当日は約150名が参加。吉村順一副会長が乾杯の音頭をとり、歓談となりました。
パーティーの余興では、篠田三枝さんが代表を務めるグループの舞踏・フラメンコの実演も。最後には参加者も舞台に上がって、フラメンコを習うシーンもあり、20周年にふさわしい、楽しい式典となりました。
主催者挨拶をする田邉邦男会長 祝辞をいただいた横浜市建築局住宅部の大塚宏部長 永年会員表彰として6組合に記念の盾を贈呈
吉村順一副会長が音頭をとり乾杯 余興では、篠田三枝さんらが舞踏・フラメンコを実演 参加者も舞台にあがり、フラメンコを習うシーンも
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2015. 5.30 第21回通常総会

浜管ネットは第21回通常総会を5月30日、横浜・山下町のホテルメルパルク横浜で行いました。
当日は議決権総数123のうち、出席・委任状85をもって定款27条の定足数に足り、2014年度事業報告・活動報告、2015年度事業計画・活動予算などの議案も滞りなく審議が進み、無事終了しました。
総会後は、マンションコミュニティ研究会代表の廣田信子氏による記念講演『100年住みつなぐ管理組合運営とコミュニティ』を行いました。
廣田先生は、「終の棲家を次世代に住みつなぐためには、100年後をイメージしなければ実現できない」といいます。その上で「100年住みつなぐ管理組合運営」はルールの整備と柔軟な対応、歴史・文化と未来ビジョン、自分たちで決める覚悟、評価と自信、周囲の力を引きつける運営などをキーワードに上げました。
具体的には西京極大門ハイツ(190戸、築38年)の取り組みを紹介。「まちづくりマスタープラン」の作成、隣地を買い取りコミュニティセンターの建設、近隣住民(子育て世代等)を含めた交流の場の設置、組合員に対するリバースモーゲージ制度、住戸を買い取り管理組合によるシェアハウスの運営など。 廣田先生は、「自分たちでもこんなことができる、集まっているから生み出せる価値というものをもとに、居住環境の豊かさを求めることが大事。それが100年マンションとして住みつないでいくことにつながる」と話されました。
事業報告・事業計画を説明する
田邉邦男会長
活動報告・活動予算を説明する
吉村順一副会長
今年度総会の記念講演
マンションコミュニティ研究会の廣田信子代表
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2015. 5.19 専門業部会全体会議

5月19日(火)、浜管ネット専門業部会の平成27年度全体会議を横浜・山下町のホテルメルパルク横浜で行いました。
専門業部会・高森慎司部会長が専門業部会の結束・今後の展望などを中心にあいさつをしました。次いで副部会長の井川博雄氏が26年度活動報告、27年度活動計画などについて説明を行いました。 27年度も建築分科会はA~Eまでの5グループ、設備分科会はA、Bの2グループ構成でセミナー、工事見学会などさまざまなイベントの企画、開催を実施します。専門業部会は浜管ネットの団体賛助会員のうち92社で構成されています。
専門業部会の高森慎司部会長のあいさつ 26年度活動報告、27年度活動計画を説明する井川氏 毎年交代する建築分科会、設備分科会の新グループ長がそれぞれあいさつを行った
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2015. 4.15 映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事

建築分科会Eグループは4月15日(火)18時から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)4階第3会議室で平成25年度最後の技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。
今回のEグループのセミナーは、昨年につづきメンバー各社が撮影した工事の具体的な作業状況を編集してDVD化。映像をもとに工法、工程、作業時の音などを解説しました。
映像に先立ち、技術者部会の阿部一尋・一級建築士が大規模修繕工事の流れを「検討のきっかけ」「体制づくりとパートナー選び」~「工事完了」まで10ステップで紹介しました。
映像の具体的な作業内容は、仮設事務所・倉庫等の設置、足場の搬入・仮設作業、外壁タイルの薬品洗浄・高圧水洗浄、外壁・天井・鉄部の塗装、屋上・バルコニー床・廊下階段床の防水工事、玄関ドア更新・手摺交換・サッシ交換など。
映像によって、足場固定でアンカーを打ち込む際のドリルの音、タイルの打鍵診断での音の違い、高圧洗浄の水しぶき、3度塗りする塗装材料の違い、防水シートの溶着の様子など、管理組合の理解や住民への協力があった方が、どれほど工事がスムーズに進むかがわかります。
途中、休憩を入れながら映像を流しましたが、トータル約1時間30分、参加管理組合も飽きることなく、あっという間に時間が過ぎた印象でした。
   
映像に先立ち、技術者部会の阿部一尋・一級建築士が大規模修繕工事の流れを説明 会場は川本工業㈱本社8階会議室。30人超の参加者があった 映像での取り組みは昨年につづき2回目 施工に伴う音、作業員の動作などが非常にわかりやすい

2015. 3.18 マンション『再生』という考え方

3月18日、「マンション『再生』という考え方」と題して、関東学院大学名誉教授で全管連会長の山本育三氏(浜管ネット監事)を講師に石川町のかながわ労働プラザ(Lプラザ)で、2014年度第2回浜管ネット研究会を行いました。 研究会は会員対象で、参加者は約20人。第1部は山本教授による講演で、山本教授が2013年に上梓した『マンションの動的管理』をもとに「マンション再生―長寿命化と改良による再生―」について説明されました。

山本教授があげる「マンションの動的管理」の具体的な取り組みは下記の通りです。
・管理開始時の管理規約等を時代の変化にそって流動的に改正・運用を図る
・長寿命化を射程に入れた長期修繕計画を立て着実に実施する
・主要な工事周期ごとに施設・設備の向上を図り、新規供給マンションの水準に近づける
・修繕積立金にある程度の余剰積み立てをしておく
・耐震補強や外断熱工事などの特定の目的のためには特別修繕積立金方式も射程に入れる
・専有部分まで踏み込み、「共同管理」と「個別(私的)管理」の概念の導入も視野に入れる

さらに山本教授自身が住む若葉台住宅管理組合協議会が2007年に制定した「100年マンション憲章」を紹介。
関東学院大学山本研究室の調査研究から、専有部分の改善事例や増築の傾向・課題など研究結果を報告しました。
若葉台住宅管理組合協議会では2013年度国土交通省の助成金を得て「若葉台100年プロジェクト」ワーキンググループで検討を開始しています。具体的には①大規模修繕工事の周期延長②階段室いす式昇降機設置の検討③転出入バンクと世代循環型団地形成への条件の検討となっています。
全管連は2010年、特に省エネ・再生を射程に入れた「マンション再生法」の制定を提言しました。「建て替えないで『マンション再生』を提起する」ことが着眼点であり、そのためにも「動的管理」が欠かせません。
第2部は参加者によるフリーディスカッション。最初に参加者全員の自己紹介を行い、それぞれのマンションの住環境を簡単に述べることからはじめました。 最初の議題テーマは、修繕積立金取り崩しによる専有部分の設備配管の修繕工事について。まずは2年前に管理組合による共用・専有部分一括工事を行った事例を紹介。このマンションでは合意形成に問題がなく、規約改正もなく工事を実施しました。
一方、漏水事故があっても専有配管であるという意識のない住民もいることから、部分的修繕のしようがないという事例もあがりました。
100年プロジェクトの検討事項では、専有部分の管理組合による共同管理・修繕積立金取り崩しによる修繕工事について規約改定案のポイントの説明も行いました。 また損害保険の値上げや新規引き受け不可などについても討論となり、参加者は高経年マンションが多く、昨今の保険会社への対応の厳しさを訴えていました。
研究会は会員限定。
少人数制で活発な意見交換が行われた
講師を務めた関東学院大学名誉教授・
全管連会長・浜管ネット監事の山本育三氏

2015. 2.25 高経年マンションの大規模改修ビフォー・アフター

2月25日(水)18時から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)5・6会議室で「高経年マンションの大規模改修ビフォー・アフター」をテーマにセミナーを行いました。
第1部は技術者部会の岡田英二・一級建築士、専門業部会のリノ・ハピア㈱・天田裕之氏が大規模改修計画、劣化と対策について解説。建設後30年、40年経過したマンションでは、修繕範囲や修繕項目が増えています。(1)物理的な老朽化=経年劣化、(2)居住者の生活の変化=家族構成の変化、デザインの陳腐化、性能向上(耐震化、省エネ化)などについての説明を行いました。
第2部は三和建装㈱・野本弘之氏が具体的な事例を紹介。建具・金物工事(玄関扉、手すり、面格子、サッシ)、エントランス工事(インターホン、集合ポスト、スロープ、段差解消、自動ドア、インターロッキング、意匠改修)、外構工事(駐車場、擁壁、植栽、アスファルト舗装、ゴミ置き場)、その他工事の事例を解説しました。心地よく、機能的で末永く住まい続けるためには適切で的確な改修工事計画が必要となります。増えてくる高経年マンションの管理組合にとって貴重な内容のセミナーとなったといえるでしょう。
高経年マンションの改修計画を説明する
技術者部会・岡田英二氏
専門業部会からはリノ・ハピア㈱・天田裕之氏、
三和建装㈱・野本弘之氏が事例紹介等を行った

2015. 1. 9 浜管ネット新年会

1月9日、横浜・山下町のメルパルク横浜で浜管ネットの平成27年新年会を行いました。
当日は約110人が参加しました。
念頭のあいさつで田邉邦男会長は、今年5月30日に行う設立20周年記念への協力を参加した皆様に依頼しました。また、積年の問題では、マンション住民の高齢化、建物の高経年化について「管理組合がどう向き合っていくのか、私たち浜管ネットが取り組んでいく大きなテーマではないか」と話しました。
その後は、大西芳幸副会長の音頭による乾杯で懇親会を開始。それぞれ賀詞交換を行いました。
念頭のあいさつをする田邉邦男会長 大西芳幸副会長の音頭で乾杯

2014.12.13 SC役員研修会ハード編

浜管ネットなど5団体で構成する横浜市マンション管理組合サポートセンターは12月13日9時15分から16時30分まで、横浜市開港記念会館でマンション管理基礎セミナー(ハード編)を行いました。今回は浜管ネット・田邉会長がリードしながら企画を進めました。
当日は横浜市建築局住宅部の大塚宏部長が主催者あいさつを行い、構成団体の1級建築士等4人が「マンションの大規模修繕工事」を統一テーマに大規模修繕工事の準備段階から竣工までの業務と内容について講演。浜管ネットからは技術者部会の尾崎京一郎氏が施工業者選定、工事監理、瑕疵保証をテーマに解説を行いました。
その他、公益財団法人マンション管理センター鈴木了史氏が大規模修繕工事の目的、概要、基本的な進め方、工事契約など、建物ドクターズ横浜の廿日出頼秀氏が調査診断、修繕工事範囲・内容の検討など、神奈川マンション管理士会の木畠義法氏が管理組合の問題意識、修繕積立金と組合会計、専門家の活用などについて講演しました。
当日はサポートセンターのスタッフを含めて97人が参加。会場からは、設計コンサルタントはどうやって選べばよいか、瑕疵保険の保険料支払いは管理組合が行うものなのかなどといった質問が上がりました。
設計コンサルタント選定に関しては依頼する業務の人工数や単価などで見積もり競争するほか、理事や修繕委員らと話が合うか、人間性を見極めるようなヒアリングをしたほうがよいという回答がありました。
瑕疵保険に関しては保険契約者である施工会社が支払うものだが、場合によっては施工会社が管理組合に請求するケースもあるなどと回答していました。
横浜市マンション管理組合サポートセンターは横浜市の管理組合支援事業で、通常は毎月第1日曜日、18区ごとに交流会を行っています。
研修会の開始に当たって挨拶する横浜市建築局住宅部の大塚宏部長 浜管ネットからは技術者部会の尾崎京一郎氏が講師として説明を行った

2014.11.30 高齢化社会テーマに交流会

11月30日、旭区若葉台の若葉台地域ケアプラザで管理組合交流会を行いました。テーマは「高齢化社会における管理組合運営と再生~どうなるコミュニティ?~」。
事例報告では、NPO日住協会員マンションの取り組み紹介(西山博之・日住協副理事長)、若葉台管理組合協議会の100年マンションプロジェクト(柿沼鉄男・協議会会長)、神奈川県住宅供給公社の取り組みとして高齢者、子育て支援のためのコミュニティスペースの活用(水上弘二・県公社)について各講師に説明してもらいました。
NPO日住協会員マンションの主な取り組みは次のとおりです。
 東京・日野市のT団地管理組合では、居住者台帳の提出を管理規約に盛り込み、義務化しています。毎年11月の総会後から全戸に呼びかけ12月までに各号棟の新役員が各戸を訪ねて100%回収するそうです。各号棟の役員が高齢者世帯を把握することで「見守る」役割を与えられるというわけです。
 東京・江東区のO団地管理組合では「高齢者見守り支援協議会」を設立。高齢者や障害者世帯を対象に「安心登録カード」を配布し、「見守り」体制を強化しました。
 東京・町田市のF管理組合では理事会に「福祉・高齢者担当理事」を設け、理事会の下部組織として「福祉・高齢者委員会」があります。また、地域の「たすけあいの会」に加入し、買い物、清掃、病院への用事、電球等の取替えなど有料による住民の手伝いを行っています。
 東京・江戸川区のC管理組合は、住民有志による「助け合いの会」の活動を開始しました。地域の絆を深めることを目指し、支援費用は無料で家具やベランダの植木鉢の移動、電球の取り替えや網戸の取り付け、買い物代行、病院の付き添いなどを行っています。ただし、支援をする人の年齢が69.5歳と高齢化している、徘徊する人の見守り支援は不可能に近い、運営費が不足しているなどといった問題点も上がっています。
 若葉台管理組合協議会の100年マンションプロジェクトは2007年、建て替えることなく100年間価値ある住宅をコンセプトに「100年マンション憲章」を制定しました。
 主な内容は、①長寿命化・再生を目指した施策と活動を行う②「守る管理」から「攻める管理」を実践する③住・緑環境を積極的に管理する④世代循環型団地を創出する⑤オール若葉台組織の一員として「緑のまち横浜若葉台」を創造する。
 若葉台ではハード面で改修技術のレベルアップをもとに修繕周期の延長によって住民の負担を軽減したり、バリアフリー化の具体的な方法などの検討を行うほか、若い世代の流入を促す持続可能社会の構築を目指して検討しています。
 県住宅供給公社も団地再生に向け、「職」と「食」をコンセプトとして施設を整備し、団地の再生推進拠点として運営する事業などを行い、若葉台団地内のNPO、まちづくりセンターなどとともに各種取り組みを行っている現状を報告してもらいました。
   
若葉台で行った管理組合交流会の様子 NPO日住協・西山博之氏 若葉台管理組合協議会・柿沼鉄男会長 神奈川県住宅供給公社
水上弘二氏

2014.11.15 外装主体大規模修繕工事見学会

11月15日(土)13時30分から、建築分科会Bグループは団体正会員である横浜・西区のアーリア20管理組合(2000年竣工・RC造11階建て・1棟・109戸+1店舗)の協力を得て、工事現場見学会を催しました。 今回は1回目の大規模修繕工事で、8月25日に着工。1月中の竣工に向けて進行している外装主体大規模修繕工事を見学させてもらいました。
管理組合では2009年に「大規模修繕準備委員会」を設置し、本格的に活動を開始。横浜市のマンションアドバイザー制度を利用して専門家からアドバイスを受け、その結果、浜管ネットに現状調査と長期修繕計画見直しの依頼がありました。
その後委員会は「第一次大規模修繕委員会」とし、設計・管理者に㈱ジャトル、施工者に建装工業(株)を決めていきました。
今回工事の大きな特徴は、隣接マンションと1mも間隔がなく立地している、2階以上が吹き抜け、仕上げタイルが多種多様にわたることなど。
作業のための仮設足場が設置できない個所には折りたたみ式のゴンドラを採用しました。また、デザイナーズマンションのため仕上げが他種にわたり、いろいろな材料を用意したことが苦労した点といえるようでした。
管理組合の取り組みとしては、福島一峻・修繕委員長が説明の中で、次のとおり主なポイントをあげてくれました。
 ・過去の理事長を修繕委員に取り込むことで過去の経緯が分かりやすく意見が出やすくなった
・セミナーや見学会等に参加することで設計者や施工業者だけに頼らない視点を持つことができた
・反対者や反対意見を無視せず、ただし振り回されず、中立的な視点を保つことを意識した
・委員会は理事長をサポートする基本姿勢を持ち、最初から最後までメンバーを変えずに意識を継続することができた
  
101号大会議室での工事概要の説明
   
屋上にあがり、工事を見学。屋上はアスファルト防水でトーチ工法を採用 2F部分の中庭。タイルの浮き部分にエポキシ樹脂を低圧注入 見学者用に外壁タイル補修のデモンストレーション 軽量・コンパクトな折りたたみ式ゴンドラ。2F以上の吹き抜け部分に設置

2014.11.12 CPDセミナー「マンションの耐久性向上への手引き」

11月12日、平成26年度第3回「マンション相談員等のCPD研修セミナー」をかながわ労働プラザ(Lプラザ)で行いました。テーマは「マンションの耐久性向上への手引き~マンション大規模修繕と再生の成功事例、調査報告~」。
 今回収集・分析したマンション改修(持続可能社会に対応したマンション再生の促進に係わるもの)の成功事例は45マンション・118事例。これらをもとに浜管ネット会長の田邉邦男氏が大規模修繕工事の変遷により主要な工事内容と特徴を説明。続いて星川晃二郎氏が建築耐久性向上事例の具体的内容を紹介しました。
 事例は住戸窓サッシ・玄関ドアの更新、エレベーターの更新、外断熱改修、照明器具の省エネ改修、バリアフリー改修、電気容量アップの幹線工事、給排水設備システムの更新などです。
  「成功事例から学ぶマンション再生の条件」としては、柴田幸男氏が修繕委員会など専門組織の立ち上げ、事前準備として適切な長期修繕計画の作成、大規模修繕工事に実績のある建築士などコンサルタントの支援、耐震や省エネなど行政の助成金支援の情報、合理的な資金計画の策定を上げました。
  マンションの修繕は10年を経過するころから外壁・屋根防水等を中心にはじまり、15年を超えると設備関係がこれに加わってきます。さらに20年を超えると、2回目の外壁等のほか、設備を含めたさまざまな大規模修繕の波が押し寄せ、そのピークは24年~45年の間と推測されています。
特にさまざまな計画修繕が集中する時期が築31~40年目。外壁・鉄部塗装や防水など、5年~8年、12年~15年で繰り返し行われる修繕のほかに、長期的な周期のものでは初めてという更新も含まれています。
さまざまな情報を得て、居住者のニーズを反映した管理組合の方針と計画を決めておくことが成功事例となる秘訣といえるでしょう。
当日の会場風景。約100人が参加。プロジェクターを使い、現場写真などを用いて説明した マンション再生事例での成功の条件を話す柴田幸男・Marta副会長

2014.11. 5 第2回3部会合同研修会

11月5日、第2回管理運営・技術者・専門業3部会合同研修会をかながわ県民センター402会議室で行いました。
 第1部は前田映子氏(管理運営部会)を講師に、浜管ネットが全面協力した横浜市発行の「マンション管理・再生の手引きの解説」をもとに、「日常的な管理運営―管理の基本」をテーマにマンション関係法令や管理組合の業務、管理組合会計などについて説明を行いました。
 横浜市では近年、住宅のマンション化率が上昇し、もはや半分がマンション居住となっています。また、建物の老朽化が進み、築40年以上のマンションが大幅に増えています。
 こうした現状のマンション問題として多く上がるのが、役員のなり手不足、賃貸化・空き室化の増加などです。管理会社にお任せで管理規約を知らなかったり、見直しをしていない、人材も不足している管理体制が弱くなり、長期修繕計画は制度の差こそあれ今はどこにもあるが、いざというときに資金が足りないという問題も生じています。  こうした実態を踏まえ、マンション関連3法(区分所有法、マンション管理適正化法、建替え円滑化法)について、用語(区分所有、専有部分と共用部分、法定共用部分と規約共用部分、共有持分、組合員の権利と義務)などを理解したうえで使ってほしいと解説を行いました。  また、携帯基地局の屋上貸し申告漏れが問題となっている例をあげ、100万円の収益がある場合を試算すると、法人税等には44万円が必要になるというデータの説明も行いました。
 第2部は館林匠氏(専門業部会)が講師となりました。  まずは国のお墨付きといえる、平成26年9月1日創設の「住宅リフォーム事業者団体登録制度」の説明です。
 登録要件は①複数の都道府県に拠点を持つ100社以上の会員で構成する団体②設立後2年以上の業務実績がある③会員に対して実効性のある人材育成プログラムを整備している④消費者からの相談窓口を設置している、とあります。
 浜管ネット専門業部会の多くが加入している一般社団法人マンション計画修繕施工協会(MKS)が9月19日付で登録第1号事業団体となりました。
 登録団体の構成員は、①契約時の重要事項説明義務②リフォーム瑕疵保険への原則加入が求められます。  ただ、MKSは共用部分の工事を行う団体として登録されているので、専有部分のリフォーム工事を行う場合の加入が義務は生じません。また発注者である管理組合が瑕疵保険への加入反対の意思を書面で示した場合は登録団体に課す保険加入の義務が免除されます。  事業者団体登録制度を創設することによって消費者を悪質なリフォーム業者から保護し、その財産を守ることが根底にある、と制度の大きな目的を説明しました。
管理運営部会からは前田映子・マンション管理士が講師として説明 専門業部会は建装工業の舘林匠氏が講師を担当した
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2014.10.11 3回目の大規模修繕工事見学会(磯子レインボーハイツ団地管理組合)

10月11日(土)13時30分から、正会員である磯子レインボーハイツ団地管理組合(1980年竣工・27棟・381戸)の協力を得て、工事現場見学会を催しました。
同団地は3回目の大規模修繕工事であり、今回はじめてPC 造ジョイントシールの全面打替え工事やテラスハウスタイプのシングル屋根葺き替え工事(被せ工法)を実施。見学会ではジョイントシール部分の実際の作業音や振動、中塗り・上塗りなど塗料の塗り分け方等を体感しました。
設計・監理は(株)英綜合企画設計、本体工事、共用外構工事は(株)サカクラ、窓サッシ・玄関ドア改修は(株)LIXILが担当。窓サッシはペアガラスを採用するしたことから国土交通省の省エネ改修推進事業に申請し、約2,300万円の補助を受けたという説明がありました。
また、修繕積立金はこれまで竣工期別(第1期~第4期)で行ってきた会計処理を規約の改正により修正し、2009年4月から棟別の区分経理を開始。必要最小限の値上げも実施し、現在は英綜合企画設計によって30年間の棟別長期修繕計画を策定中ということです。
管理組合の大島芳博理事長からは「今後はマンションの長寿命化・再生に尽力し、魅力ある100年タウンを目指し計画していく」という話がありました。
工事計画から経緯、取り組みまでを説明する大島芳博理事長 見学会で参加者に説明するサカクラの古川晋一朗・副現場代理人 外壁ジョイントシール部分では作業する音や振動を体感した
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2014.9. 9 共用部給排水設備・専有部給排水の改修事例

9月9日(火)18時から、かながわ県民センター403号室で共用部給排水設備・専有部給排水の改修事例紹介として、技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。
今回の主な事例は、給水方式変更と共用部給排水管改修に併せて行った管理組合主導の住戸内設備配管(給水・給湯・排水管)の取り替え事例、大規模修繕時にオプションで実施した在来浴室のユニットバス変更事例、改修工事実施後の排水管洗浄についてです。
講師は㈱建物保全センター・福市博臣氏、㈱太平エンジニアリング・泉谷賢司氏、タカラスタンダード㈱・冨岡祐嗣氏、東洋住宅サービス㈱・三浦正法氏の4氏が務めました。
共用部と専有部の給排水設備改修は、厚木市の管理組合(1977年竣工・10棟・250戸)が行った事例。共用・専有併せて50件以上の漏水事故が発生し、専有部分の給排水管についても管理組合主導で修繕積立金を工事費用に充当することとしました。資金計画では住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」から融資を受けました。
住民間の合意形成については漏水事故が多かったことで反対意見もなく、管理規約の改正、総会決議がスムーズに行えたとしています。
設計コンサルタントとして改修計画から着工までを解説する福市博臣氏 施工業者の立場で工事の特徴や対応に苦労した点を話す泉谷賢司氏

2014.9.03 専有管工事に修繕積立金を使えるか?

9月3日(水)18時30分から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)で「専有部分の給排水管等改修工事に修繕積立金を使えるか?」をテーマに浜管ネットの管理運営・技術者・専門業3部会合同研修会を行いました。
第1部の講師は技術者部会から、トム設備設計の町田信男氏が「住戸内設備改修の実態―具体的内容と問題点」と題して講演。第2部では横浜マリン法律事務所の濱田卓・弁護士が「マンションの給水管等の更新に関する諸問題」と題して法律、規約、判例の面から解説を行いました。
具体的な問題は修繕積立金で出来る工事内容の合意形成、以前にリフォームしたばかりの住戸の対応、全戸からの立ち入り工事承諾書の取得、管理規約の改正、病人や高齢者などがいる住戸の対応(騒音、トイレ等)、管理費等の滞納住戸対応、賃貸者や空き室、立ち入り拒絶住戸の対応、不在住戸の鍵の預かりなどです。
 濱田氏はこれらの諸問題について「公平性の確保」をポイントに上げるが、管理組合が共用・専有部分の一体工事を行うことには「現行法上許容されると考えられるのではないだろうか」とひとつの見解を示してくれました。
住戸内設備改修について、技術面から説明する町田信男氏 弁護士の濱田卓氏は法律、規約、判例の面から解説を行った

2014.8.27 入居者台帳の活用勉強会

浜管ネット管理運営部会は8月27日(水)14時15分から、「入居者台帳の整備と記載内容、活用について」と題し、かながわ県民センター302号室で会員限定の勉強会を行いました。
勉強会はまず、浜管ネット個人賛助会員の佐々木好一弁護士に「個人情報保護法の基礎知識」の説明をしてもらいました。個人情報保護法とは、「個人情報には有益性がある」「個人の権利利益を保護する」、この2つのバランスを取ろうという法律です。
佐々木弁護士は、「管理組合は法律の対象となる個人情報取扱事業者に該当しないので、法的義務を負うことは考えられませんが、個人情報を保有し、利用していることからプライバシーの問題が残るため、参考として活用することが必要です」と話してくれました。
自由討論では、「入居者台帳を提出してもらっても空欄がある。どこまで書いてもらったらいいのか」「台帳は管理会社が保管して自由に見ることができない」など、疑問や経験談などが飛び交い、活発な意見交換が行われました。
結論としては、「管理組合が独自で入居者台帳を作らなければいけないのはわかっているが、作成・作り直し・整理などの努力はたいへんなものがある。管理会社からの情報提供も許容をしてもらい、あくまで管理組合主体で入居者台帳の保管をしていくべき」ということでした。
参考資料として、ソフィアステイシア自治会居住者台帳細則、左近山小高団地自治会安心カード・災害緊急対応現況調査票、若葉台第7住宅入居者台帳・団地所有者名簿などを紹介しました。
当日の参加者は20人。活発な意見交換が行われた 個人情報保護法の解説や法律的な質問に答える佐々木好一弁護士

2014.8.7 マンション総合保険勉強会

浜管ネット総務委員会は8月7日(木)18時から、「保険会社の引受制限・・・保険に入れなくなる?かも・・」と題し、かながわ県民センター302号室で会員限定のマンション総合保険勉強会を行いました。
近年、マンション総合保険を取り扱う保険会社では築年別料金体系の導入や築年によって引受条件の制限を設けるなど、高経年マンションには不利な商品改定を相次いで行っています。
そこで、浜管ネット賛助会員のマンション保険バスターズ・西澤健之氏(ファイナンシャルプランナー)を講師に、好条件で保険契約を維持する方法はあるのか解説してもらいました。
大きなポイントは次の通りです。
○次の更新時点でどのような契約ができるかシミュレーションし、条件が悪くなることがわかれば、中途解約して早期の切り替えを!
○保険証券記載の建築年は検査済証や登記簿謄本の年月を用いれば築年数が若返る!
○比較は保険料だけでなく、免責(自己負担)金額の設定も考慮!
○臨時費用も各社で10%~30%の差がある!
マンション保険は管理組合が「選ぶ時代」から、保険会社から「選ばれる時代」へと変わっています。「管理組合が必要十分な補償を得るには、保険会社の動向を予見し、先手を打つことが不可欠」と西澤氏は話しています。
今回は会員限定の勉強会。築年別料金体系や引受制限など、高経年マンションには厳しい時代が訪れている 講師を務めたマンション保険バスターズの野瀬裕美子氏と西澤健之氏(中央)

2014.7.26 見れば納得!サッシ、水回り等ショールーム見学会

建築Aグループは7月26日(土)13時30分から、横浜市都筑区のLIXIL横浜港北ショールームで「見れば納得!サッシ、玄関、水回りの改修実例に学ぶショールーム見学会」を行いました。
当日は2部構成。まずは座学でサッシや玄関ドアの改修について、技術者部会の尾崎京一郎・1級建築士が基本的な部材の種類と性能、工法などを説明。次いで(株)LIXILの井口雄一・神奈川支店長が最新の製品と工法の情報を紹介してくれました。 第2部では、LIXILショールームスタッフにより、キッチン、浴室、洗面、トイレなど最新の水回り水回りの展示品を案内してもらいました。
サッシや玄関ドアの寿命はおよそ25年~40年が目安と言われています。さらに更新工事をすることによって、性能アップ…特に断熱性や遮音性の機能が求められているようです。
2,3回目の大規模修繕工事と同時に改修工事を実施するマンションも増えています。そこでサッシや玄関のカバー工法の施工事例や施工上におけるポイント、概算価格等を中心とした解説となりました。
LIXIL横浜港北ショールームは市営地下鉄センター南駅から徒歩5分 基本的な部材の種類と性能、工法などを説明する技術者部会の尾崎京一郎・1級建築士 最新の製品と工法の情報を紹介するLIXILの井口雄一・神奈川支店長 第2部ではショールーム内を見学。キッチン、浴室、洗面、トイレなど最新の水回り設備を見て回る参加者
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2014.7.19  サポートセンター特別企画「基礎セミナー(ソフト編)」

浜管ネットが所属する「横浜市マンション管理組合サポートセンター」は7月19日、横浜市開港記念会館2Fで平成26年度マンション管理基礎セミナー(ソフト編)を開きました。
セミナー内容は、区分所有法と標準管理規約、管理組合の運営、マンションのトラブル、マンションの震災対策 チェックリスト、横浜市マンション支援施策等。神品勝征氏、岡村淳次氏、田中利久雄氏などのマンション管理士等が解説いたしました。

横浜市マンション管理組合サポートセンターとは?
横浜市とマンション管理の専門家による協働事業として、地域に密着した「サポートセンター交流会」を市内18区ごとに開設したもの。毎月第1日曜日に18区で地区別に交流会を行っている。
主催:横浜市
・一般社団法人神奈川県マンション管理士会
・一般社団法人首都圏マンション管理士会神奈川県支部
・NPO法人日本住宅管理組合協議会 神奈川県支部
・NPO法人横浜マンション管理組合ネットワーク
・NPO建物ドクターズ横浜
会場は横浜市開港記念会館2F。人数はキャパシティ超100人以上の参加者が集まった 趣旨説明する横浜市・建築局住宅部住宅地再生担当部長
大塚 宏 氏
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2014.7.9  セミナー「マンションの地震に備えて」

7月9日(水)18時から、石川町のかながわ労働プラザで「マンションの地震に備えて」と題し、パネルディスカッションを行いました。 パネルディスカッションに先立ち、横浜市総務局危機管理課の山本雅子氏が平成25年5月に作成した「わが家の地震対策」について説明しました。
http://www.city.yokohama.lg.jp/somu/org/kikikanri/wagayanojishintaisaku
第2部はララヒルズ管理組合の河内八洲男氏、若葉台第7住宅管理組合の加藤壽六氏、グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ防災委員会の川畑孝男氏、・横山清文氏がパネラーとなり、事例紹介を行ってもらいました。 3マンションの地震対策はいずれも活発な活動が見られます。 ララヒルズでは各戸で「安全ゾーン」を必ず設けるよう指導、その必要性を繰り返し徹底しているということが印象的でした。若葉台第7住宅も東日本大震災時はララヒルズと同様、各戸でガスの復旧方法がわからないなど、実際の有事で混乱を招く事態になったという反省を踏まえた上で防災対応の再構築を行っている話をしてもらいました。 グランフォーレ戸塚はとにかく「シンプルな災害時対応マニュアル」が特徴。表紙を混ぜて5ページという簡略なマニュアルを住民に徹底し、有事の際の対応に生かすとしています。
最後に、ララヒルズの河内氏が「マンションで自助の体制を整えていても行政は町内会経由でしか対応してくれない。マンションと地区の防災拠点と2つのことをやるのはたいへん。情報提供など、マンションの防災体系づくりへの理解がほしい」と横浜市への要望を話していただきました。
※第2部パネルディスカッションの模様についてはこちら
横浜市総務局危機管理課
山本雅子氏
第2部はララヒルズ管理組合、若葉台第7住宅管理組合、グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合の代表がそれぞれの活動・エピソードを発表した 「地震対策」というテーマが功奏したか、定員以上の参加者があった
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2014.5.31  第20回通常総会

5月31日(土)14時から、ハウスクエア横浜で第20回通常総会を行いました。 今年度は20周年を迎えることから、記念事業は準備委員会を立ち上げ、記念誌の編纂、講演会等の企画を本年度末または次年度総会をめどに進めていきます。
また例年通り、技術者部会と専門業部会の連携によりほぼ毎月開催する合同セミナーや工事見学会、管理運営部会を含めた3部会の共同企画によるシンポジウム等を実施していく予定です。ホームページや「浜管ネット通信」により会員情報サービスを充実させ、かつ浜管ネットの活動を広く情宣する活動も展開していきます。
総会後の記念講演では、個人賛助会員である三井一征・マンション管理士による「マンション管理、今、問われているテーマ」を開きました。 三井氏があげる「今、問われているテーマ」とは、省エネ対策などのエネルギー戦略、駐車場問題、暴力団排除条例の施行、役員のなり手不足の打開策、給排水管等専有部分更新等への修繕積立金の取り崩し、脱法ハウス・違法貸しルームへの対応、第三者管理方式です。 収益事業となる駐車場管理、暴力団排除、給排水管工事時の積立金取り崩しについては、管理規約の改正例を解説。役員のなり手不足については住民活動協力金や役員報酬の導入例を話していただきました。
第20回通常総会の風景 記念講演を行う三井一征氏 総会後は参加者とともに交流会を行った
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2014.4.15  映像で見せる・聞かせる大規模修繕工事

建築Eグループは4月15日(火)18時から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)4階第3会議室で平成25年度最後の技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。 今回のセミナーは、工事の具体的な作業状況を映像で見ながら映像に合わせて解説をする形式にしました。 具体的な作業内容は…仮設足場の設置・解体、外壁の高圧洗浄、タイル浮き・コンクリート爆裂補修、シーリング取り替え、外壁・鉄部塗装、バルコニー・屋上防水、玄関ドアシート貼り・玄関ドア交換、ガラスサッシの戸車交換など。 映像によって、どのような工事に騒音や粉じんがでるの?音の大きさはどの程度?ほこりやゴミは?など、実際に見て、聞いて、体感できることを今回のセミナーの目的としました。 足場固定でアンカーを打ち込む際のドリルの音、タイルの打鍵診断での音の違い、高圧洗浄の水しぶき、3度塗りする塗装材料の違い、防水シートの溶着の様子など、管理組合の理解や住民への協力があった方が、どれほど工事がスムーズに進むかがわかりました。 途中、休憩を入れながら映像を流しましたが、トータルで約1時間30分。参加管理組合も飽きることなく、あっという間に時間が過ぎたようでした。
(株)カシワバラ・コーポレーション・高木正彦氏が足場仮設からシーリングまでを解説した 外壁・鉄部塗装、防水工事を担当した(株)ヨコソー・伊藤正氏 既存の玄関ドアへのシート貼り、玄関ドア交換などを説明する工藤建設(株)・岡田成彦氏
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2014.4. 9  設備改修シリーズ「住戸内設備改修事例」

設備分科会は4月9日(水)18時から、かながわ県民センター305号室で設備改修セミナーを行い、住戸内の設備改修を中心に工事事例を解説しました。事例は、管理組合が共用部分の排水管改修に併せて行った住戸内設備配管(給水・給湯・ガス・浴槽追い炊き管 )の取り替えた工事について。その他、住戸内専有ダクト清掃、浴室のユニットバスの改修の説明も行いました。  事例では、管理規約の改正により修繕積立金を専有部分工事に充当し、全戸が工事承諾書に捺印し管理組合に提出するなど、ソフト面の配慮も徹底しました。技術的な面では、排水管を耐火用配管、給水・給湯管はポリエチレン管、ガス管はステンレス管を使用して更新しています。 換気ダクトはほこりや湿気などによって劣化が進み、汚れが付着すると換気口が閉塞したり、目詰まりを起こし、換気風量が低下します。台所では火災の延焼を防ぐ役割もあります。ダクトが汚れるということは換気ができているということでもあります。時に忘れがちな換気設備ですが、安全性においても定期的な清掃・管理が重要であるという説明がありました。 在来浴室のユニットバス化では、排水トラップを延命措置し、既存の排水管を利用しながらユニットバスを製作する工法の紹介も行われました。
○発表者
「住戸内設備配管等の仕組み」…(有)エルグ/井田洋一郎氏
「共用排水管と住戸内配管改修事例」…(株)太平エンジニアリング/泉谷賢司氏
「換気設備の清掃」…日本ウイントン(株)/秋丸裕氏
「浴室のユニットバス化」…タカラスタンダード(株)/冨岡祐嗣氏
住戸内の設備の仕組みを解説する井田洋一郎氏 太平エンジニアリングが紹介した事例は、青葉区・築32年・5階建て・7棟・136戸(32タイプ)の物件
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2014. 3.29  神管ネットCPDセミナーに共催

神管ネットと共催するCPDセミナーを3月29日(土)13:30から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)で行いました。  テーマは『マンションの大規模修繕、その仕組み、理想と現実』~管理組合が知っておきたい、さまざまな問題点を探る~。
  講師と内容は下記の通り。
1)星川晃二郎氏(NPO浜管ネット技術者部会長)
「設計者からみた、管理組合、管理会社 工事発注方式(設計監理方式、設計施工方式)の問題点」
2)井上幸雄氏(Marta副会長)
「施工者からみた、管理組合、管理会社、設計・施工方式の問題点」
3)高森慎司氏(NPO浜管ネット専門業部会長)
「工事業種の違いによる施工会社の問題点」
4)吉村順一氏(NPO浜管ネット管理運営部会長)
「管理組合からみた、合意形成、アフターケア(工事保証・瑕疵)等の問題点」
5)田邉邦男氏(NPO浜管ネット会長)
「コンサルタントの選び方と問題点」
6)平野公平氏(首都圏マンション管理士会)
「大規模修繕工事におけるマンション管理士の役割(設計監理方式、設計施工方式の場合、コンサルタント選び、施工業者選定等に関して)」

 第1部は大規模修繕工事の準備段階から工事の発注方式やその仕組み、施工会社の特徴、管理組合の合意形成、工事完了後のアフターケアなどについて、各パネリストが講演を行いました。第2部は会場からの質問をもとにした討論会です。パネルディスカッション形式を用いました。  討論の主なテーマは、管理組合のパートナー(設計コンサルタント)をどう選ぶか、施工会社をどうやって決めるか、工事中のクレーム処理の対応(管理組合内の問題)、工期の遅延の原因と責任、竣工後のアフター・保証・瑕疵保険の問題について。  質疑応答では、設計者を入れて業者選定を行った後、工事監理は依頼しないというケースはあるか?という問いに星川氏は「工事がはじまってから設計者が抜けてしまう、あと残るのは施工会社だけというは、何のために設計事務所を入れたのかわからない。設計通りにやるのかどうか管理組合では確認ができません。設計した人が監理をするというのが基本といえます」と回答していました。
当日会場には約100人の参加者があった 講演する田邉・浜管ネット会長 設計者、施工者、コンサルタント、管理組合の立場から講演したパネリスト
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2014.3.15  第1回会員向け勉強会

管理運営部会は3月15日(土)16時から、かながわ県民センター710号室で横浜マリン法律事務所の濱田卓弁護士を迎え、「専有配管の工事と修繕積立金の取り崩しについて」をテーマに第1回会員向け勉強会を行いました。 現行のマンション標準管理規約21条関係のコメントでは、「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきもの」とあります。 このため、共用部分の計画修繕のために積み立てている修繕積立金を専有部分の改修工事に充てることが可能という解釈はできません。 ただし、配管の老朽化による漏水事故で緊急性があるマンションでは近年、配管交換工事を専有・共用部分まとめて管理組合資金で賄うケースが増えています。 こうしたケースについて、濱田弁護士の法律的な解釈をもとに、管理組合や実際に工事を行った施工会社の経験など、意見交換も活発な勉強会となりました。
勉強会は少人数で、参加者が意見を言いやすい場としていく予定
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2014.2.18  セミナー「見積書の読み方Part2」

建築分科会Dグループは2月18日(火)18時30分から、かながわ労働プラザ(Lプラザ)第3会議室で「大規模修繕工事見積書の読み方Part2」と題してセミナーを行いました。 見積書に記載されている工事名称の部位、建築の専門用語、工事仕様の意味、数量の見方などを、発注者側の目線で見積書を読み取れるよう、技術者部会、専門業部会の講師による分かりやすい解説が行われました。 改修工事として独特な工事項目が「実数清算」。改修の場合の工事数量は通常、手の届く範囲内で確認・判断することになります。その範囲内で確認できた不良個所から建物全体の劣化数量を想定数量として設定し、見積もりを依頼します。工事がはじまり足場がかかって全数調査が可能になり、劣化数量が確定し、実数清算を行うことになるのです。 管理組合側としては実数清算の打ち合わせ時、見積もり依頼で出した数量の想定値に基づく理解が必要となります。劣化数量の増減だけに注目すれば「施工会社は見積もり依頼時に何を見積もったのか」という理解不足によるクレームにつながることもあるからです。 逆に設計者も施工者側も実数清算という仕組みを管理組合に対して十分な説明を行う必要があるといえるでしょう。

建築分科会Dグループメンバー
モア・プランニングオフィス・陸建築設計・㈱アルテック・㈱一ノ瀬建創・荻野化成㈱・関西ペイント販売㈱
建装工業㈱・三協立山㈱三協アルミ社・㈱大和・東亜合成㈱・㈱東急コミュニティー・㈱長谷工リフォーム
㈱牧野造園
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2014.2.11  「コミュニティー」テーマに管理組合交流会

2月11日(火・祝)13時から、グランフォーレ戸塚ヒルブリーズのコモンハウス(集会所)で管理組合交流会を開きました。 今回は管理組合理事長経験者を講師として招き、「コミュニティー」をテーマに管理組合活動で学んだこと、成功したこと、失敗したことを話してもらいました。 講師は、川端志行氏(モアクレスト上星川管理組合)、大西芳幸氏(杉田坪呑(第4街区)管理組合)、小佐野文夫氏(グランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合)の3氏。 川端氏は「みんなの知恵袋」と題して住民同士で悩みを解決するコーナーを設けるなど広報の内容の工夫や、防災意識アンケートも災害を想定したシナリオに沿って回答していくなどの工夫を紹介。大西氏は地域コミュニティーの中でのマンションのあり方、小佐野氏はコミュニティーによって自分が理事長として自信をつけていった過程を話してくれました。 講演後は、参加管理組合がそれぞれ現状の組合運営の様子を話してもらうフリートーキングとし、盛んな情報交流を行いました。
会場はグランフォーレ戸塚ヒルブリーズのコモンハウス(集会所)を借りた プロジェクターを使って講演する川端氏(左奥)
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2014. 1.14  浜管ネット賀詞交歓会

1月14日、横浜・山下町のメルパルク横浜で浜管ネットの賀詞交歓会を行いました。 当日は約130人が参加し、新年のあいさつとともに、初参加の人々との名刺交換が盛んに行われました。
念頭の辞は昨年6月の総会で就任した田邉邦男会長のあいさつから 乾杯の音頭は、こちらも新任の大西芳幸副会長が行った 当日は、浜管ネット理事会、管理運営部会、技術者部会、専門業部会から130人以上の参加者があった
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2013.12. 6  設備改修シリーズ 第21回

12月6日(金)18:30~、専門業部会設備分科会Aグループはかながわ県民センター304号室で「マンション設備改修の実施は!~他のマンションは、どんな設備工事をいつ行ったの?~」と題するセミナーを行いました。 当日は技術者部会の町田信男氏が「給排水設備の仕組み」をテーマにマンションの水回り設備の概要を説明。次に設備分科会が調査・集計した工事データを解説しました。
【調査概要】 平成20年~24年の5年間に設備改修工事を行った実績を内容別にまとめている。 調査報告件数は428管理組合。そのうち、セミナーでの発表は横浜市内121管理組合のデータを採用した。 調査対象工事は、浜管ネット賛助会員で設備改修を行っている会社のうちの9社の協力で集計を行った。
【協力会社】 (株)NB建設、(株)神奈川保健事業者、川本工業(株)、京浜管鉄(株)、建装工業(株)、(株)康栄社、(株)太平エンジニアリング、日本設備工業(株)、(株)ミナト 調査結果から、管理組合として共用部分と専有部分の配管を同時に改修するケースが増えてきていることがわかりました。報告者は「住戸内の漏水への対応を管理組合が検討する方向がみえてきた」とまとめています。 水回り設備改修データ解説の後、機械式駐車場の維持管理、改修工事、使用料の会計処理、業界の動向、空き対策などについて、(株)日本昇降機メンテナンスが説明しました。
はじめに給排水設備の仕組みを説明する町田信男氏 データのまとめを解説する川本工業(株)の堀金俊介氏
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2013.12. 3  大規模修繕工事瑕疵保険セミナー

12月3日(火)18:00~、管理運営部会はかながわ県民センター305号室で「今まで補えなかった部分をカバーする大規模修繕工事瑕疵(かし)保険」をテーマに、賛助会員である(株)住宅あんしん保証の渋谷貴博氏が講演を行いました。 大規模修繕工事瑕疵保険は工事後に発生した欠陥・不具合を補修する費用が支払われるもので、工事前と工事完了後に第三者の検査委員(一級建築士)が入り、瑕疵が発見された場合にも保険会社の調査員が鑑定するなど、管理組合へのメリットは少なくありません。 ところが、保険加入者が工事会社であることなど、わかりにくい点が多々あるようです。 瑕疵保険制度の成り立ちは平成17年に起きた構造計算書偽装事件に端を発します。平成12年、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施行されましたが、上記偽装事件ではデベロッパーの倒産によって瑕疵責任への追及が不可能になり、被害にあったマンション所有者が2重ローンなどの負担をして建替えまたは改修を行うことになりました。 こうした経緯から平成21年、新築住宅建設に瑕疵保険への加入が工事会社に義務付けられました。既存マンションに対する大規模修繕工事瑕疵担保責任は翌年スタートしますが、工事会社の加入は義務ではなく、保険料も工事費用に組み込まれて結果的に管理組合負担になるのではないか?ということから、瑕疵保険への認識が進んでいません。 施工瑕疵があった場合に工事会社がそれを認めるかどうかの保証は、工事契約におけるアフターサービスの対象ではありません。工事会社との瑕疵トラブルになれば、管理組合の負担で修理するか、解決できず原因個所を放置したままというケースが多くあります。 保険料は工事費の0.3%~0.6%。渋谷氏は「管理組合から工事会社に保険加入をリクエストしてほしい」と話しています。
管理運営部会の吉村順一部会長が工事会社との瑕疵トラブルで原因個所が放置されているマンション事例を紹介 住宅あんしん保証の渋谷貴博氏。講演後の質疑応答は予定時間を大幅に過ぎるなど、さまざまな意見交換・質疑が盛んに行われた
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2013.11.16  生活環境改善工事セミナー

11月16日(土)、「大規模修繕工事と合わせてマンションの住環境を考える~省エネ化・外断熱・開口部改善等、生活環境改善工事のメリット・デメリット~」と題し、浜管ネット建築分科会Cグループがハウスクエア横浜4Fでセミナーを行いました。 発表内容と発表者は下記の通り。 外断熱についての概論(メリット・デメリット):デルフィ設計・内田修司氏。 共用部分のLED照明導入に関するメリットや導入事例:(株)ラクシー・杉本直樹氏。 複層ガラスを使用した断熱型サッシの説明:(株)LIXILビルリフォーム販売・東 吉男氏。 省エネ推進等行政の支援事業の紹介:(株)英綜合企画設計・島村利彦氏。 窓ガラス遮熱コーティング商品、路面用遮熱塗材等の説明:竹内化成(株)・庄司和弘氏。 耐候性・低汚染の遮熱塗料の商品説明:(株)ダイフレックス・向 康久氏。 プロジェクターによる説明だけでなく、サンプルや模型などもあり、「見て、触れて」を実際に体感できるセミナーとなりました。
会場は浜管ネット事務局もあるブルーライン中川駅徒歩3分のハウスクエア横浜。30人近い人が集まった 複層ガラスはサンプルで紹介。休憩時間には参加者が実際に「見て、触れて」を体感できたようであった 省エネとはテーマが異なるが、最後には災害時用のワンタッチ携帯トイレの実物紹介も行った
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2013.9.27  浜管ネット・建築Bグループセミナー

9月27日18:00~、横浜中区の川本工業(株)で技術者部会・専門業部会合同セミナーを行いました。 当日は浜管ネット技術者部会の星川晃二郎部会長がタイルの種類と工法について解説。「不具合は工事の季節・気候、作業者のレベルによって生じることがあり、悪いところが集中することがある」と話しました。 それを受けて、(株)NB建設の戸田明雄氏がタイルの浮きの状態、ひび割れの状態を画像で説明。下地処理の清掃不足、下地材料の不適性使用、紫外線・寒暖の差によるタイルの劣化、コンクリートの乾燥収縮、躯体の挙動等によって不具合が生じると講演しました。 調査方法は、タイル付着力強度試験、赤外線サーモグラフィー法など。打診調査では動画を使って打診による音の違いやマーキングの仕方を見せて解説を行いました。 仕上がりに対するトラブルやクレームも紹介しました。 タイルや目地の色が既存と合わない、洗いムラがある、タイルの補修数量が大幅増になったなどが上げられます。補修数量が10数%以上見積もりと異なる場合は、人が通行できないところなど補修個所を絞るケースもあります。 タイルの納期が遅れて工期に影響を及ぼす場合もあり、工事業者としてはタイル納入をスムーズに行うよう工夫していると説明していました。
第1部で概要を説明し、質疑応答で回答する星川晃二郎・技術者部会長 第2部で具体的な調査・補修方法、トラブル例などの講演をしたNB建設の戸田明雄氏 会場は中区の川本工業研修室を借りた。参加者は32人だった 会場には既存のタイル、工事用に作成したタイルを展示した
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2013.7.29  マンション保険セミナー

7月29日(月)、「マンション保険 冬の時代」と題して管理運営部会主催のセミナーを開きました。 現在、大手損保会社が築年別の料金体系を続々と導入し、主に築15年以上のマンションの保険料が高騰しています。この背景には築年が経っているほど漏水などの保険事故が多く、保険金の支払いが過剰となっていることがあるようです。 今回のセミナーでは大手5社と代理店契約する賛助会員・グッド保険サービスの伊藤昌弘専務を講師に迎え、こうした現状の中、築年の古い管理組合はどのように対応すべきかを話していただきました。 「満期日が先だからといって、漠然と改定実施日を見送ると取り返しのつかないことになる」と伊藤専務。事例を上げてシミュレーションした場合、改定後は年間の支払いで200%値上がりするマンションも出てくるそうです。 「大規模修繕工事の際には各社から見積もりを取るのに、保険は管理会社など代理店任せとはどういうことか。この時期に保険に無関心だと金額の損失が大きくなるマンションは多いと思います。試算だけでも行ってほしい」と伊藤専務が話してくれました。
6月の通常総会後、管理運営部会の平成25年度初セミナー。約25人が参加した。今後は交流会などを企画していく 損保業界の動向にも詳しい伊藤専務。地震保険に関してはとにかく管理組合で議論して加入するかしないかを議事録に残しておくことが肝心だという 担当物件への提案を説明するグッド保険サービス・坂本敬一氏。改定実施を無関心に見送ると払わなくてもよかった金額を払うようになる事例
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2013.7.27  設計監修・工事監修方式による工事見学会

7月27日(土)、浜管ネット専門業部会の建築分科会Aグループは横浜市南区のポートハイム第二吉野町管理組合(1985(昭和60)年竣工・RC造・1棟・7階建て・51戸)の協力を得て、中型マンション改修工事見学会を開きました。 ところが、管理組合では改修工事の前に、まず管理会社倒産という問題がありました。 この事態から自主管理を目指そうと浜管ネットに相談依頼があったのです。 組合運営の立て直しの助言を求めつつ、次いで築1985年竣工であることから建物管理・計画修繕の問題も出てきました。ただし、前管理会社の不透明な経理によって改修工事の予算はありません。  そこで浜管ネットが提案したのが、原則30戸未満の小規模マンション向けに制度化された「小規模マンション設計監修・工事監修方式」。  修繕資金が蓄積されていない小規模老朽マンションに少しでも適正な維持管理ができるよう、目を向けてもらうことを目的とした制度です。工事計画書の提案をもとに責任施工会社の選定を行い、設計コンサルタントは工事監修だけを行います。廉価な費用で工事の品質を確保しようとする新たな取り組みといえます。  ポートハイム第2吉野町は51戸で小規模マンションの要件には当てはまりませんが、今回は浜管ネット技術者部会の岡田建築設計事務所が個別案件として対応しました。
ひび割れ0.3mm以上のUカットシーリングの補修を実践 外壁塗装の試験施工①
希釈率3%、5%、7%の塗料を用意
外壁塗装の試験施工②
実際に3種類の塗料を塗布した部分を見比べてみる
外壁タイルの洗浄方法を説明 外壁タイルの貼り替え工法を実践紹介
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2013.6.25  技術者部会・専門業部会合同研修会

6月25日(火)、浜管ネット技術者部会・専門業部会は5つの建築グループ、2つの設備グループに分かれて、グループセミナー、工事見学会等の企画・検討・実施を重ねています。
研修会では、昨年度の反省点・改善点のアンケートをとり、今年度のヒントにするよう議論を行いました。
また、浜管ネット事業である小規模マンション大規模修繕工事設計監修・工事監修を行った2事例を紹介。引き続き、事業の推進を行っていく上で参考にしてもらいました。
平成25年度技術者部会・専門業部会合同研修会 研修会の内容を説明する高森慎司・専門業部会部会長
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2013.6.23 防災訓練:起震車を使って震度6を体感

6月23日(日)、浜管ネット正会員のグランフォーレ戸塚ヒルブリーズ管理組合(2002年竣工・10階建て・2棟・206戸)が行った防災訓練の様子を紹介します。
グランフォーレでは防災訓練を春と秋に開催。春期は戸塚消防署が主催となっているそうです。
当日は起震車を入れ、参加者全員が震度6の揺れを体験しました。
詳しくはグランフォーレ住民で浜管ネット理事である森さんのブログを覗いてみてください。
http://dejikame-sanpo-mori.cocolog-nifty.com/blog/2013/06/post-53d1.html
起震車が到着 震度6を体感する参加者 訓練ではAEDの使い方、消火器訓練なども行った
 
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2013.6.1 第19回通常総会を実施

7月29日(月)、「マンション保険 冬の時代」と題して管理運営部会主催のセミナーを開きました。 今回は役員任期の改選により、田邉邦男氏(団地管理組合法人 サニーヒル今宿住宅・団地管理組合)が新会長に選ばれました。現会長の山本育三氏(若葉台第3住宅管理組合)は監事となります。※山本氏は、全管連会長、神管ネット会長については継続です。
また、本年度より事務局長体制を改め、理事の中から直接事務局運営を交代で行う役員事務局勤務体制とします。
総会の特別記念講演では、国土交通省住宅局マンション政策室・西海重和室長が「これからのマンション施策」として、改修による長寿命化、限界集落マンションの活用、修繕積立金の確保の仕方などについて講演を行ってもらいました。
第19回通常総会の様子 平成25年度より新会長に選ばれた田邉邦男氏 記念講演を行う国交省マンション政策室長・西海氏
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2013.5.26  マンション・ユニオン工事見学会

5月26日(日)、マンション・ユニオン保全設計協同組合主催の大規模修繕工事見学会が大和市のL・ヴィアーレシティでありました。設計・監理担当は浜管ネット技術者部会のモアプランニングオフィス・尾崎京一郎氏、施工は浜管ネット専門業部会の(株)ヨコソーです。
建物概要:SRC造・12階建て・168戸・2001年竣工
工事内容:仮設/躯体回復/外壁タイル/外壁塗装/防水/シーリング/鉄部他塗装/建築関連工事等
工事期間:2013年1月~7月予定
大和市のL・ヴィアーレシティ 見学会での尾崎氏(左)と管理組合理事長 工事の内容を説明するヨコソー・現場監督の石川栄一氏
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2013.5.22  専門業部会青年部会at愛知

5月22日(水)、浜管ネット専門業部会青年部が名古屋研修として、愛知・常滑市のINAXミュージアム見学会を行いました。
INAXミュージアムは「窯のある広場・資料館」「世界のタイル博物館」など、土とやきものが織りなす歴史を体感することができる施設です。
またミュージアムのある常滑市は、平安時代末期ころから「古常滑」と呼ばれる焼き物の産地として知られ、瀬戸、信楽、越前、丹波、備前と並び、日本六古窯のひとつとされ、中でも最も古く最大の規模とされています。窯業は現在も主産業になっています。
翌日青年部会は、鉄・セメント・ガラスを用いる近代建築の素地を築いた建築物の見学のため、明治村を訪れました。
専門業部会青年部の参加は今回約20人 窯やタイルの資料館を見学 ミュージアムから常滑駅まで、窯業を営む街並みを見学することができる HP担当・キタミは翌日一行から離れ、ひとりで清洲城を見学
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2013.5.21  セミナー第20回設備改修シリーズ

5月21日(火)、浜管ネット技術者部会・専門業部会合同セミナーの第20回マンション設備改修シリーズ「マンションの住戸内設備配管改修の留意点と工事方法」を行いました。参加者はおよそ50人です。
講師は技術者部会・ラピス建築工房の石川裕子氏、専門業部会・京浜管鉄工業の小岩井康弘氏。住戸内設備が原因で漏水事故が起こると階下住戸に被害が及ぶため、管理組合主導で専有部分の配管改修を行うマンションの事例があります。
しかし、そもそも管理組合は共用部分の維持管理を目的として組織されているので、修繕積立金でできる工事内容も管理組合で決定しなければなりません。そのためには専門家の知識を借りる必要があり、フォローしてくれる施工会社の選択も重要といえます。
技術者部会・ラピス建築工房の石川裕子氏 専門業部会からは京浜管鉄工業が説明にあたった セミナーには約50人が参加。会場は横浜駅徒歩5分のかながわ県民センター
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2013.5.16  技術者部会・専門業部会全体会議

5月16日(木)、浜管ネット技術者部会・専門業部会の平成25年度全体会議を横浜・中区のロイヤルホールヨコハマで行いました。
専門業部会の活動報告を平成24年度までの部会長・井上幸雄氏が説明。25年度活動報告を高森慎司新部会長が説明しました。
25年度の主な計画としては、毎月1回のセミナー実施を目標にスケジュールを組み、企画を行います。
また、小規模マンション向けの設計・工事監修の支援、専門業部会青年部の支援・協力を行うとしています。
平成25年度全体会議から専門業部会の新部会長に高森慎司氏が就任 技術者部会長も田邊邦男・現部長から星川晃二郎氏に移譲予定 昨年11月発足した青年部会。初代部長の赤桐正和氏のあいさつ
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2013.4.16 セミナー資産価値向上を含めた工事の検討

4月16日(火)、浜管ネット技術者部会・専門業部会の建築分科会Eグループがセミナー「大規模修繕工事~資産価値向上を含めた工事内容を検討する~」を横浜・中区のかながわ労働プラザ(Lプラザ)4階第3会議室で行いました。
最初に技術者部会の田邉邦男部会長が「これからのマンション大規模修繕工事を考える」と題して、経年による老朽化のほか、社会的老朽化や居住者の高齢化への対応が課題にあがるとし、マンション全体のグレードアップの検討など、マンション再生に向けた計画の立て方や考え方などを解説しました。
次いで、専門業部会Eグループの工事会社が「資産価値の向上を考える」と題して、エントランス内外改修、外壁仕上げ材の変更など、最新の工事事例の紹介を行いました。

改修前

改修後
エントランス内部のメールボックス、照明器具を更新。壁面に石調状シートを採用して高級感を出した例。メールボックスの下に荷物置き場を新設して利便性アップの工夫を施してもいる
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2013.3.27 サポートセンター25年度発足会

3月27日、横浜市マンション管理組合サポートセンターの定平成25年度発足会議が横浜・中区のかながわ労働プラザ会議室で開かれました。
本年度より割田浩氏が本部長に就任。あいさつでは「サポートセンター事業によって管理組合の活性化につながったところもあり、この事業をさらに継続・発展させることが重要だとみなさんの認識を得たい」と話しました。
横浜市建築局住宅部住宅計画課の小池課長は、築40年以上の横浜市内のマンションが4万6000戸(現在)→14万戸(10年後)→31万戸(20年後)となる推計を話してくれました。
サポートセンターの設置は平成17年。マンションに住む人々の意識を上げるためにも横浜市とサポートセンターとの連携は強化していきたいものです。
浜管ネットが共催しています。
横浜市内18区で毎月第1日曜日に開催。
http://www.yokohama-ysc.jp/
サポートセンター25年度発足会の様子 中央が本部長の割田浩氏
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2013.3.20 排水設備の維持管理

3月20日、東洋グループ新横浜技術研修所で「排水設備の仕組みと維持管理」と題し、第19回マンション設備改修シリーズ企画のセミナー・見学会を行った。参加者は約50人。
当日は、浜管ネット・技術者部会の町田信男氏がマンションの排水設備・通気方法などを説明。管の傷み方、最新資材の紹介、一般的な改修事例を紹介しました。
また日常の維持管理(保守点検や清掃)などについても、最新の作業方法を解説。業者への見積もり依頼についても、作業完了時の写真、清掃報告書ど、管理組合として業者に提出させるべき条件の数々の説明を行いました。
第2部では、排水管洗浄を手がける東洋住宅サービスの藤田春正氏を講師に、東洋グループ新横浜技術研修所内に設置した機器を利用した排水管洗浄の実演など、マンション設備の維持管理に必要な知識を、参加者に実際に目の当たりにしてもらいました。
横浜市港北区新羽町にある東洋グループ新横浜技術研修所。中央の車は、当日実演中の高圧洗浄車
第1部は座学で、マンションの排水・通気設備の仕組みについての講演 講師は浜管ネット・技術者部会の町田信男氏(トム設備設計) 第2部は研修所に常設してある、受水槽、高架水槽、ポンプなど設備機器の説明 透明な管を使用した排水管洗浄の実演。ディスポーザーの洗浄の説明もあった
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2013.3.19 浜管ネット専門業部会青年部研修会

3月19日、浜管ネット専門業部会青年部研修会を東京・大田区の関西ペイント(株)東京事務所でセミナー勉強会を行いました。
勉強会の内容は下記の通り。
荻野化成(株)「荻野化成だからできること~ナノスーパーWRのご提案」
㈱桐ヶ谷工業所「機械式駐車場のメンテナンスについて」
エスケー化研(株)「屋根・外壁・道路の遮熱塗装工法」
(株)サーブ「先行手摺型工法の種類と違い」
関西ペイント販売(株)「ケレンの救世主『ブリストルブラスター』」
(株)カシワバラ・コーポレーション「現場代理人の苦労~工事着工までの流れ~」
改修業界の若手が研鑽を積むことは各企業にとって社員教育の一つの手段となりえ、管理組合に対しても改修業界の地位向上のアピールにつながるといえます。
東京・大田区の関西ペイント(株)東京事務所で行った勉強会の様子 関西ペイントが発表した、最新ブラスターの実演ビデオ 官公庁手続き、住民説明会資料の作成など、現場代理人の工事前の仕事内容を説明するカシワバラ・コーポレーションのスタッフ
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2013.2.26 marta10周年

2月26日、マンションリフォーム技術協会(marta)の定時総会が東京・港区の芝パークホテルで開かれました。
マンションリフォーム技術協会は2003年、日本建築家協会(JIA)メンテナンス部会の「リフォーム技術研究会」を独立させたもので、会長に浜管ネットの田邉邦男副会長、副会長に同じく星川晃二郎常務理事が務めており、その他浜管ネット技術者部会、専門業部会の設計事務所、改修専門工事会社、材料メーカー等の多くが加入しています。 同協会は、マンションの「長命化」をいかに図るかを基本方針として、「良質な設計及び工法の検討」「適正工事価格」「品質保証の有り方」等をテーマに、日本の改修業界の中心的存在として活動しています。
余談ですが、総会に引き続いて行われた懇親会では、全国マンション管理組合連合会の会長として、浜管ネットの山本育三会長が来賓祝辞を述べました。
浜管ネットがマンション改修のトップランナーとして信頼を集めている理由が、ここに説明できるといえるのではないでしょうか。
懇親会でマンションリフォーム技術協会代表としてあいさつする田邉邦男会長(浜管ネット副会長) 来賓の祝辞を述べる全管連・山本育三会長(浜管ネット会長) 乾杯の音頭を取る星川晃二郎副会長(浜管ネット常務理事) 記念誌「marta10年のあゆみ」
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2013.2.19 セミナー「見積書の読み方」

2月19日、浜管ネット技術者部会・専門業部会の建築分科会Dグループがセミナー「大規模修繕工事の見積書の読み方」を横浜・中区のかながわ労働プラザ(Lプラザ)4階第3会議室で行いました。
当日は浜管ネット技術者部会の尾崎京一郎氏によって見積書の読み方の総論からはじめ、共通仮設工事、足場仮設工事、シーリング工事、躯体補修工事、内外壁塗装工事、鉄部塗装工事を建装工業の角張潔氏、防水改修工事、建築改修工事、諸経費を大和の竹尾淳氏が説明しました。
見積書はどこ(施工個所)、どのように(仕様材料・施工方法・寸法)、いくら(金額=単価×数量)でみていきます。
単に金額だけの比較でなく、さまざまな条件や内訳も読み込んではじめて見積書の比較ができます。
今回は、「㎡」とは?「m」とは?などの部位別の計算方法、「1式」の内容などについて、細かな解説がありました。
建築分科会Dグループ
見積書の見方の総論を説明する尾崎京一郎氏 共通仮設から鉄部工事までを担当した建装工業・角張潔氏 防水改修ほかを説明する大和・竹尾淳氏
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2013.2.16 平成24年度浜管ネット相談員研修会

2月16日、平成24年度浜管ネット相談員研修会を横浜・都筑区のハウスクエア横浜4FセミナールームBで行いました。
当日の主な内容は下記の通り。
趣旨説明及び、ここ3年間の相談内容・星川晃二郎(相談室長)
相談記録の改正(新書式・検索機能等)説明・井上幸雄(専門業部会長)
相談対応言説の問題点と適切な対応方法・田邉邦男(技術者部会長)
①理運営問題の相談事例・吉村順一(管理運営部会長)
②診断・長計・大規模修繕問題の相談事例・尾崎京一郎(技術者部会)
③その他諸問題の相談事例・阿部一尋(技術者部会)
相談記録は4月1日から完全にフォーマット化することで、記録の充実、統計によるデータ化、相談員の回答例の共有など、浜管ネットとしての体制強化につながることになります。
研修会のはじめに、星川相談室長より相談員研修会の趣旨と、ここ3年間の相談内容の傾向の説明があった
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2013.2.2 北部地区管理組合交流・相談会

浜管ネットは2月2日、「2回目の大規模修繕工事を成功させるコツと駐車場問題」をテーマに横浜・都筑区の港北パークヒルズ(築17年・2棟・283戸)集会室で2012年度北部地区管理組合交流・相談会を行いました。
当日は浜管ネットスタッフを含め、管理組合関係者35名が参加し、講演の後の交流会でも多くの人から発言をいただきました。
最初のテーマは「2回目の大規模修繕工事を成功させるコツ」。講師は尾崎京一郎・建築士(浜管ネット技術者部会)。2回目の修繕は、1回目の修正、次の3回目への対処策など、「必ず前後の工事があることを考えて工事計画を立ててほしい」と結論づけました。
次いで「駐車場の改善例」と題して長友秀信・建築士(浜管ネット技術者部会)が講演。自走式や機械式駐車場の運営、メンテナンス、改善について、自身が建築士として携わった事例をもとに解説してくれました。
その後は参加者とともに交流会(質疑応答)が行われ、参加者からもいろいろな意見や質問が飛び交いました。「2回目の大規模修繕にはグレードアップ工事もつけるべき?」「機械式駐車場から自走式に変えるときの課題は?」など、率直な質問が多かったように思います。
2回目の修繕は、1回目の修正、次の3回目への対処策などが必要と話す尾崎京一郎氏 機械式駐車場で、自走式の計画を止めてピット式の更新をした事例を紹介する長友秀信氏 講演の後は参加者とともに交流会・質疑応答を実施 さらにマンション内の交流スペースで懇親会も行った
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2013.1.30 浜管ネット専門業部会青年部研修会

1月30日、浜管ネット専門業部会青年部研修会を東京・南品川の日本ペイント(株)東京事務所で行いました。
当日はペンキの歴史を学ぶことを目的に、日本ペイント(株)東京事務所内に保存されている国指定重要文化財で、煉瓦造(日本最古の油ワニス工場)の明治記念館の見学や、日本ペイントのショールームを見学しました。
専門業部会青年部会は今後も2カ月に1回のペースで会社の垣根を越えた勉強会を開いていく予定です。
専門業部会青年部の初代部会長に選ばれた赤桐正和氏のあいさつ 明治記念館での見学模様。当日は約50人が参加した 明治記念館の外観。竣工1909(明治42)年
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2013.1.16 浜管ネット新年会

1月16日、横浜・山下町のメルパルク横浜で浜管ネットの新年会を行いました。
当日は約110人が参加しました。
新年の始めは山本育三会長の念頭の辞から 神管ネット・香川泰男副会長から来賓代表のあいさつ 大西芳幸理事の音頭で乾杯
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